Staré zástavy a předkupní práva v katastru?

Strategickou akvizici, klíčové financování pro expanzi nebo prodej nemovitosti za stovky milionů korun může nečekaně zablokovat desítky let starý, zapomenutý zápis v katastru nemovitostí. Tyto historické záznamy – často v podobě předkupního práva státu nebo zástavního práva ve prospěch již neexistující banky – nejsou jen archivní kuriozitou, ale aktivní právní vadou, která může zásadně ohrozit vaše obchodní plány. V tomto článku naleznete jasný a srozumitelný návod, jak tyto „duchy minulosti“ identifikovat, jaká rizika představují a především jak je definitivně a právně čistě odstranit.

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Michal Stafinski, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Duchové minulosti na listu vlastnictví: Jak vznikly historické zápisy?

Pro úspěšné řešení je klíčové pochopit, odkud se tyto komplikace vzaly. Nejde o jeden typ problému, ale o dvě odlišné kategorie historických břemen, z nichž každá má jiný původ a vyžaduje specifický postup řešení. Jejich společným jmenovatelem je, že mohou výrazně zkomplikovat nakládání s vaším majetkem, pokud zůstanou neřešeny.

1. Předkupní práva státu – dědictví privatizace

Mnoho historických zápisů pochází z 90. let a počátku milénia, kdy stát převáděl zemědělské a lesní pozemky na soukromé osoby a obce. Tento proces se řídil dnes již zrušeným zákonem č. 95/1999 Sb. (o převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu). Stát si tehdy prostřednictvím Pozemkového fondu ČR vymiňoval věcné předkupní právo, které se zapisovalo do katastru nemovitostí.

Typicky šlo o zápis dle § 10 zmíněného zákona: nový vlastník byl povinen v případě zamýšleného prodeje či jiného převodu nemovitosti nabídnout pozemek zpět státu ke koupi, a to za původní cenu. Ačkoliv záměr byl legitimní (zabránit spekulacím s levně získanou půdou), v praxi dnes tyto dávno zapomenuté zápisy představují vážnou překážku pro jakékoliv transakce. I po desítkách let může v katastru stále viset předkupní právo státu, které snižuje hodnotu nemovitosti a odrazuje kupce.

2. Zapomenutá zástavní práva – přízraky zaniklých bank a kampeliček

Druhou, často ještě komplikovanější kategorií „strašidel“ v katastru je zaplevelení listu vlastnictví starými zástavními právy ve prospěch finančních institucí, které již dávno neexistují. Divoká léta ekonomické transformace po roce 1990 zanechala v katastru (který tehdy nahradil dřívější evidenci nemovitostí) řadu takových „spících“ zástav.

Tyto zápisy byly zřízeny ve prospěch bank, spořitelen a kampeliček, jež později zanikly (konkurzy, likvidace, fúze). Přestože původní dluhy bývaly splaceny, výmaz zástavního práva nikdo nezařídil. Dnes tak na listu vlastnictví může figurovat zástavní věřitel, který právně neexistuje a nemá kdo vydat potřebné potvrzení o zániku zástavy (tzv. kvitanci). Vlastník nemovitosti pak čelí zdánlivě neřešitelnému problému – zástavní právo formálně trvá, ačkoliv dluh dávno ne.

Časovaná bomba pro váš byznys: Proč staré zápisy řešit co nejdříve

Ignorovat staré právní zápisy se nevyplácí. Není to žádná úspora, ale naopak časovaná bomba, která může vybuchnout v nejméně vhodnou chvíli. Pro firmy a investory nejde o teoretickou záležitost – naopak, dopady jsou velmi konkrétní a často finančně citelné. Zápis v katastru může blokovat prodej nemovitosti, znemožnit získání úvěru (banka odmítne přijmout zatíženou nemovitost jako zástavu) a odrazuje potenciální investory, pro které jsou právní jistota a čistý titul k nemovitosti naprosto zásadní.

Je zřejmé, že podobná právní vada dokáže zmařit i mnohamilionovou transakci. Tyto případy jsou v praxi na denním pořádku, a přesto je mnoho vlastníků dlouhodobě neřeší – často až do chvíle, kdy kvůli tomu padne plánovaný obchod. Následující tabulka shrnuje nejčastější rizika spojená s historickými zápisy a možná řešení, jak je efektivně odstranit:

Nejčastější rizika a doporučená řešení:

Riziko / vada	Potenciální dopady (co hrozí)	Možné řešení / postup
Nejasný právní stav nemovitosti (historický zápis omezuje dispozici)	– Zmaření prodeje nemovitosti, M&A transakce nebo developerského projektu. – Snížení hodnoty aktiv společnosti v účetnictví.	– Provést hloubkovou právní prověrku (due diligence). – Vyhotovit právní stanovisko k povaze zápisu a možnostem jeho odstranění (posouzení, zda a jak lze zápis vymazat).
Odmítnutí bankovního financování (nemovitost nelze použít jako zástavu)	– Banka odmítne přijmout nemovitost jako zástavu kvůli právní vadě. – Nemožnost čerpat úvěr na investice, development či provoz firmy.	– Připravit kompletní dokumentaci pro banku (doklady o zániku práva, právní rozbor). – Jednat s právním oddělením banky a prokázat odstranitelnost vady – přesvědčit banku, že zápis půjde vymazat.
Právní nejistota a budoucí spory (možné nároky oprávněných či nástupců)	– Riziko, že se časem objeví právní nástupce původního oprávněného a bude vymáhat svá práva. – Hrozba nákladných a zdlouhavých soudních sporů o vlastnictví či o platnost zástavy.	– Jednat s oprávněnými subjekty (např. se Státním pozemkovým úřadem u předkupního práva státu) nebo s jejich likvidátory v případě zaniklých firem. – Pokud dohoda není možná, podat určovací žalobu k soudu (žaloba, která určí, že sporné právo již neexistuje).
Komplikace při mezinárodních transakcích (zahraniční investor nedůvěřuje právnímu stavu)	– Ztráta důvěry zahraničního investora kvůli nejasnému titulu nemovitosti. – Nesplnění podmínek pro mezinárodní financování nebo vstup zahraničního partnera (joint venture).	– Koordinovat se zahraničními právními poradci druhé strany, případně využít mezinárodní sítě spolupracujících odborníků. – Zajistit, že právní čistota titulů odpovídá mezinárodním standardům a požadavkům investorů.
Promlčení není automatický výmaz (promlčené právo stále blokuje nemovitost)	– I promlčené právo (např. zástavní) zůstává zapsané v katastru a brání převodům – katastrální úřad ho sám neodstraní. – Vlastník se domnívá, že promlčením „to zmizelo“, ale opak je pravdou – právní překážka trvá.	– Provést analýzu, zda je právo promlčené (uplynutí lhůt, nečinnost věřitele apod.). – Pokud ano, připravit a podat žalobu na určení, že právo již neplatí (je promlčeno). Získat soudní rozsudek a na jeho základě dosáhnout výmazu z katastru.
Byrokratická zátěž a průtahy (náročná komunikace s úřady)	– Katastrální úřad může při výmazu požadovat formálně bezvadné listiny – často dokumenty, které už nelze získat (např. potvrzení od zaniklé banky). – Vlastník stráví spoustu času neúspěšnou komunikací s úřady; hrozí pokuty za prodlení (např. za neohlášení změn údajů včas).	– Převzít celou administrativu: připravit veškeré podklady (návrhy na výmaz, potřebná potvrzení, čestná prohlášení). – Komunikovat přímo s úřady a dohlédnout na rychlé vyřízení bez zbytečných průtahů.
Sankce za neohlášení změn (opomenutí povinnosti vlastníka vůči katastru)	– Vlastník má ze zákona povinnost hlásit změny údajů v katastru (např. zánik zástavního práva). – Pokud to neudělá, hrozí mu pokuta za nesplnění povinnosti dle katastrálního zákona.	– Splnit oznamovací povinnosti: při jakékoli změně (splacení dluhu, zánik práva) neprodleně informovat katastrální úřad. – Udržovat svůj nemovitostní portfolio v souladu s katastrálním zákonem – ideálně v rámci interních procesů správy majetku.

Cesta k čistému listu vlastnictví: Jak odstranit předkupní právo státu

Dobrou zprávou je, že historická předkupní práva státu lze dnes odstranit poměrně přímočaře – ovšem vyžaduje to precizní administrativní postup. Původní zákon č. 95/1999 Sb. byl sice zrušen, ale problematiku převzal zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. Právním nástupcem někdejšího Pozemkového fondu ČR je dnes Státní pozemkový úřad (SPÚ), který je partnerem pro další jednání.

Klíčová jsou ustanovení § 15 a § 22 odst. 15 zákona č. 503/2012 Sb. Ta stanoví, že předkupní právo státu zaniká úplným splacením kupní ceny, nejdříve však po uplynutí 5 let od vkladu vlastnického práva do katastru. Po splnění těchto podmínek vydá SPÚ na žádost vlastníka potvrzení o zániku předkupního práva.

Nevíte si s daným tématem rady?

Toto potvrzení je klíčovým dokumentem – na jeho základě provede katastrální úřad výmaz předkupního práva (formou vkladu poznámky o zániku práva). Vlastník nemovitosti může o potvrzení požádat sám. V praxi však bývá žádost zamítnuta kvůli drobným formálním nedostatkům nebo neúplným podkladům. Doporučuje se proto postup nepodcenit: připravit bezchybnou žádost, včetně všech příloh, a aktivně komunikovat se SPÚ. Po obdržení potvrzení je nutné obratem podat návrh na vklad výmazu předkupního práva na příslušný katastrální úřad. Precizní splnění těchto kroků minimalizuje riziko zamítnutí návrhu a celý proces výrazně urychlí.

Pozn.: Pokud si vlastník není jistý postupem, může pověřit odborníka (advokáta), který zajistí kompletní servis – od žádosti na SPÚ až po zápis výmazu do katastru.

Když standardní postup selže: Strategie pro výmaz práv zaniklých subjektů

U předkupního práva státu je tedy cesta poměrně jasná. U starých zástavních práv ve prospěch zaniklých bank však standardní postup často selhává: katastr vyžaduje potvrzení od původního věřitele o zániku dluhu, jenže pokud věřitel právně neexistuje, takové potvrzení není od koho získat. Pro vlastníka nemovitosti to znamená komplikaci, která se bez zásahu soudu obvykle nevyřeší.

V praxi se osvědčila kombinace kroků, která vede k cíli i v těch nejsložitějších případech:

• Důkladné pátrání po právním nástupci: Prvním krokem je profesionální rešerše – zjistit, zda zaniklý subjekt (banka, kampelička) nemá právního nástupce. To zahrnuje analýzu obchodního rejstříku, komunikaci s Českou národní bankou (která dohlížela na likvidace) a kontaktování ustanovených likvidátorů. Někdy se ukáže, že existuje nástupnická organizace či likvidátor s pravomocí vydat potvrzení o zániku zástavy.
• Aplikace institutu promlčení: Pokud dluh nebyl desítky let vymáhán, je velmi pravděpodobně promlčený. Je však zásadní si uvědomit, že promlčení práva samo o sobě nevede k výmazu z katastru – právo formálně trvá dál, jen není soudně vymahatelné. Promlčení ale zakládá právní důvod domáhat se výmazu. Je-li tedy zástavní právo promlčeno, vlastník získává argument pro soud, proč má být záznam odstraněn.
• Určovací žaloba – konečné řešení: Není-li možné získat potvrzení o zániku od původního věřitele ani od jeho právního nástupce, zbývá jediné řešení: podat k soudu tzv. určovací žalobu. Touto žalobou se vlastník domáhá, aby soud určil, že zástavní právo již neexistuje – typicky z důvodu, že zabezpečený dluh byl splacen nebo je promlčen. Klíčové je předložit soudu maximum důkazů (např. svědectví, historické dokumenty, účetní uzávěrky banky atd.), které nasvědčují zániku dluhu. Pokud soud žalobě vyhoví a vydá pravomocný rozsudek, že zástavní právo zaniklo, tento rozsudek plně nahradí chybějící potvrzení. Katastrální úřad je pak povinen na základě rozsudku provést výmaz práva z katastru.

Následující tabulka ukazuje několik typických komplikovaných scénářů a vždy přiřazený postup, jak je řešit:

Komplexní problém (co komplikuje výmaz)	Důsledky pro vlastníka	Možné řešení (jak postupovat)
Oprávněný subjekt zanikl bez nástupce (původní banka/kampelička už neexistuje)	– Nelze získat standardní potvrzení o zániku práva (kvitanci), protože není od koho. – Katastrální úřad kvůli tomu odmítá výmaz; transakce zůstává zablokována.	– Podat určovací žalobu k soudu. – Získat pravomocný rozsudek, který nahradí chybějící listinu (soud prohlásí, že právo již neexistuje, což postačí k výmazu).
Právní nástupce existuje, ale je nedohledatelný či nespolupracuje (např. likvidátor nereaguje)	– Zdlouhavé a bezvýsledné pátrání po nástupci. – Likvidátor odmítá vydat potvrzení (často kvůli chybějící dokumentaci a obavě z odpovědnosti).	– Hledat nepřímé cesty: rešerše v archivech a veřejných registrech pro zjištění jakýchkoli informací o zániku dluhu. – Jednat s likvidátorem (příp. dohlížejícím orgánem) a využít právní argumenty k zajištění součinnosti – někdy pomůže hrozba soudního postihu, jindy nabídka souhrnných podkladů, které likvidátora „uklidní“.
Pohledávka je promlčená, ale právo stále v katastru (právo nejde vymoci, ale formálně trvá)	– Zástavní právo je sice právně nevymahatelné, přesto fakticky blokuje jakékoliv nakládání s nemovitostí. – Kupující či investoři se zdráhají, protože v katastru vidí dluh, který stále existuje na papíře.	– Provést odborné posouzení promlčení – potvrdit, že dluh je skutečně promlčen podle platných předpisů. – Připravit žalobu na určení, že zástavní právo je promlčeno (specifický typ žaloby vyžadovaný judikaturou). – S rozsudkem o promlčení dosáhnout výmazu zástavního práva v katastru.
Neexistuje původní dokumentace o splacení (chybí doklad, že dluh byl zaplacen)	– Nelze přímo prokázat, že původní dluh byl splacen – např. chybí smlouva o úvěru, kvitance, účetní výkazy zaniklé banky. – Nástupce oprávněného (pokud existuje) odmítá potvrdit zánik bez důkazu, protože se obává omylu.	– Rekonstruovat historii z nepřímých důkazů: najít v archivu staré výpisy z listu vlastnictví, smlouvy, svědectví pamětníků či zaměstnanců banky apod. – V žalobě argumentovat uplynutím dlouhého času bez vymáhání: absence vymáhání po desítky let sama o sobě nasvědčuje tomu, že dluh byl splacen nebo že věřitel na právo rezignoval.
Formalistický přístup katastrálního úřadu (úřad trvá na nemožném)	– Úřad lpí na doslovném znění předpisů a odmítá uznat alternativní důkazy o zániku práva. – Ani logické a přesvědčivé argumenty nevedou k výmazu – úředníci se obávají postupovat nekonvenčně.	– Opřít se o nejnovější judikaturu (např. rozsudek NSS sp. zn. 1 As 335/2019-97) a argumentovat proti přepjatému formalismu. – Ukázat, že výjimečné situace vyžadují rozumný přístup – cílem je přimět úřad k racionálnímu postupu, který respektuje smysl zákona (ochranu vlastnictví), i když chybí standardní dokument.

Průlom v praxi: Jak moderní judikatura chrání vlastníky před byrokracií

V boji s byrokratickou neústupností katastrálních úřadů došlo v posledních letech k zásadnímu posunu díky moderní judikatuře. Přelomovým je zejména rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 335/2019-97. Ten řešil právě situaci, kdy vlastník nemohl získat potvrzení od oprávněného, protože ten již dávno zanikl.

Kdo Vám s tímto problémem poradí?

Soud v tomto klíčovém rozhodnutí konstatoval, že správní orgány nesmí mechanicky a formalisticky aplikovat právo způsobem, který vede k absurdním důsledkům a popírá smysl vlastnického práva. Uvedl, že ve výjimečných případech – jako je zánik oprávněného před mnoha lety – lze zánik práva prokázat i jinými listinami a důkazy, nejen standardním potvrzením od původního věřitele.

Tento rozsudek představuje mocný nástroj v rukou vlastníků (a jejich právníků). Umožňuje efektivně argumentovat proti přepjatému formalismu úřadů. V některých případech se díky němu podaří dosáhnout výmazu i bez podání žaloby – správní orgán uzná alternativní důkazy a svolí k výmazu zápisu administrativně. To šetří čas i finanční prostředky potřebné na soudní řízení navíc. Ukazuje se tak, že pro úspěšné vyřešení těchto případů často nestačí jen znát příslušné zákony, ale i aktivně sledovat nejnovější soudní rozhodnutí a umět je využít ve prospěch vlastníka nemovitosti.

Závěr: Právní jistota pro váš majetek v Česku i ve světě

Historické zápisy v katastru nemovitostí představují vážné obchodní riziko. Mohou ohrozit hodnotu vašeho majetku a zmařit klíčové transakce, pokud zůstanou bez povšimnutí. Jak jsme ukázali výše – ať už jde o předkupní právo státu, nebo o zapomenutou zástavu zaniklé banky – vždy existuje efektivní právní řešení, jak tyto vady odstranit. Nečinnost a odkládání řešení je nejdražší variantou. Vlastník riskuje ztrátu obchodních příležitostí, pokuty i vleklé spory, pokud problém ignoruje.

Naštěstí je možné list vlastnictví vyčistit a právní jistotu obnovit. Někdy postačí jednoduchý administrativní krok (jako získání potvrzení od úřadu), jindy je nutné složité právní jednání či soudní spor. Důležité je začít včas: provést právní prověrku nemovitosti a konzultovat další postup s odborníky, zejména u komplikovaných případů. Může jít o rychlou právní konzultaci k posouzení rizika, přípravu kompletních dokumentů pro úřady či banky, nebo o plné zastoupení před soudy a správními orgány – podle toho, co konkrétní situace vyžaduje.

Pro firmy s rozsáhlým nemovitostním portfoliem je vhodné zavést interní směrnice a školení pro management, aby se podobným problémům předcházelo. Pravidelný audit právního stavu nemovitostí pomůže odhalit a vyřešit vady dříve, než ohrozí připravovaný obchod.

Pokud transakce zahrnuje zahraniční partnery či financování, je nutné dbát na to, aby právní čistota vašeho českého majetku byla pro zahraniční subjekty srozumitelná a akceptovatelná. To může vyžadovat koordinaci s právními poradci v dalších zemích – právní jistota musí obstát i podle mezinárodních standardů.

Zajištění čistého a bezpečného právního stavu nemovitostí je základním předpokladem úspěchu v realitním byznysu. Aktivním přístupem a využitím dostupných právních nástrojů ochráníte hodnotu svého majetku a umožníte svým obchodním záměrům plynule se rozvíjet – v České republice i kdekoli na světě, kde podnikáte.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.