Jak si pořídit nemovitost ve Španělsku: Na co si dát pozor při převodu vlastnictví

Nákup nemovitosti v Evropě se zdá být jednoduchým rozhodnutím, ale údaje ukazují, že právě při převodu vlastnictví ve Španělsku české investory čeká řada skrytých rizik. V tomto článku se dozvíte konkrétní kroky, kterých se musíte držet, jaké sankce hrozí neopatrným kupujícím a jak se bezpečně orientovat ve španělských právních předpisech, aby vaše investice nebyla ohrožena zbytečnými chybami.

Proč se orientace v nákupu nemovitosti ve Španělsku tak liší od české praxe?

Španělsko přitahuje české podnikatele a investory již léta, ať už jde o pobřežní nemovitosti, stavební parcely, či komerční prostory. Právní rámec, daňové povinnosti a administrativní procesy se však výrazně liší od toho, co znáte z Česka. Španělský systém vlastnictví funguje na odlišných principech: absolutní nutností je získání identifikačního čísla cizince (NIE) a registrace v katastru (Registro de la Propiedad) má specifická pravidla priority.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se s nákupem nemovitostí v Evropě setkávají denně díky dlouhodobě budované síti ARROWS International. Svým klientům pomohou s identifikací všech relevantních rizik, zajistí správné poradenství při výběru typu vlastnictví a především zorganizují proces tak, aby byl bezpečný a efektivní. Jejich zkušenost vám uspoří měsíce času a minimalizuje riziko finančních ztrát.

Základní právní struktura vlastnictví nemovitostí ve Španělsku

Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti ve Španělsku, musíte nejprve pochopit, že tamní právní systém klade obrovský důraz na veřejnou listinu (Escritura Pública) a následný zápis do Registru vlastnictví. Ačkoli se vlastníkem stáváte teoreticky již předáním věci na základě titulu dle občanského zákoníku (Código Civil), bez zápisu v registru nejste chráněni proti třetím osobám.

Ve Španělsku můžete nabýt vlastnictví několika způsoby: přímým nákupem jako fyzická osoba, nákupem skrz právnickou osobu, nebo formou spoluvlastnictví. Volba vhodné formy vlastnictví není pouze otázkou preferencí – může vás ušetřit tisíce eur na daních nebo vás naopak vystavit neočekávaným finančním povinnostem.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře mají s mezinárodními nákupy nemovitostí dlouhodobé zkušenosti a dokážou vám na míru navrhnout formu vlastnictví, která optimalizuje vaši daňovou situaci. Pokud se rozhodujete, jak koupit správně, neváhejte se obrátit na office@arws.cz. 

FAQ – Právní tipy k základům vlastnictví nemovitostí ve Španělsku

1. Co je to NIE a proč ho potřebuji?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) je identifikační číslo cizince vyžadované Ministerstvem vnitra Španělska. Bez něj ve Španělsku nekoupíte nemovitost, nezaplatíte daně, a dokonce ani nepřipojíte elektřinu. Jeho vyřízení je prvním krokem.

2. Mohu koupit nemovitost jako nerezident bez problémů?
Ano, ale musíte splnit specifické daňové povinnosti a registrovat se u španělského daňového úřadu (Agencia Tributaria / Hacienda). Mnoho nerezidentů podcení daň z příjmů nerezidentů (IRNR) a později čelí sankcí.

3. Jaký typ vlastnictví je nejbezpečnější pro zahraniční investory?
To záleží na jednotlivých okolnostech a hodnotě nemovitosti. Nákup přes společnost může mít výhody u dědických řízení, ale může být daňově náročnější na správu. Bez analýzy vaší konkrétní situace se rozhodovat nelze.

Příprava na nákup: Co musíte splnit, než dojde k transferu?

Než vůbec podepíšete rezervační smlouvu, existuje řada kroků, které musíte provést. Nejprve je nezbytné získat výpis z Registru vlastnictví, tzv. Nota Simple Informativa, který spravují Registrátoři Španělska. Tento dokument odhalí vlastníka, hypotéky, věcná břemena či exekuce a jeho výklad vyžaduje odbornou znalost španělské právní terminologie.

Pak je tu přístup k tzv. Due Diligence – ověření právního a technického stavu. Ve Španělsku je kritické ověřit nejen dluhy, ale i urbanistickou legalitu, tedy zda má dům kolaudaci (Licencia de Primera Ocupación). Mnoho nemovitostí, zejména na pobřeží, bylo v minulosti postaveno "načerno" nebo v rozporu s územním plánem. Realitní makléř vás na toto upozornit nemusí, protože zastupuje primárně prodejce. 

Před samotným nákupem je také důležité porozumět daňovým povinnostem. Nerezidenti musí v Česku zohlednit Smlouvu o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Španělskem, a zároveň mají ve Španělsku specifické daňové povinnosti. Nesplnění povinností může vést k sankcím ve výši 50 % až 150 % z dlužné částky.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám zajistí kompletní právní a daňové poradenství předtím, než učiníte rozhodnutí koupit. Pomáhají také s vyhledáváním a prověřováním obchodních partnerů – tedy s ověřením důvěryhodnosti prodejce, makléře i celé transakce. Kontaktujte nás – jsme k dispozici. 

FAQ – Právní tipy k přípravě na nákup

1. Potřebuji technickou inspekci nemovitosti?
Ano, je to velmi doporučeno. Skryté vady jsou častým problémem a odpovědnost prodávajícího může být smluvně omezena. Zprávu technika by měl zhodnotit právník a zapracovat záruky do smlouvy.

2. Kdo ověřuje, že prodávající je oprávněným vlastníkem?
V teorii notář při podpisu, ale v praxi to musí provést váš právník již ve fázi rezervace. Musíte si vyžádat aktuální Nota Simple a ověřit, zda nemovitost není předmětem soudního sporu.

3. Co když nemovitost není zapsána v Registru, ale jen v Katastru (Catastro)?
To je problém. Katastr (Sede Electrónica del Catastro) ve Španělsku slouží pro daňové účely, Registr pro právní vlastnictví. Nesoulad mezi nimi je častý a musí se vyřešit před koupí, jinak kupujete právní nejistotu.

Právní kroky při převodu vlastnictví

Jakmile se rozhodnete koupit a vybrali jste nemovitost, proces transferu má ve Španělsku ustálené fáze.

Nejprve se obvykle podepisuje rezervační smlouva nebo smlouva o zadatku (Contrato de Arras), kde kupující skládá zálohu. Tento dokument je zásadní, protože fixuje cenu a podmínky transakce. Pokud odstoupíte vy, o zálohu přijdete, ale pokud odstoupí prodávající, musí vám dle španělského občanského zákoníku vrátit dvojnásobek.

Následuje podpis veřejné listiny (Escritura Pública de Compraventa) u notáře. Notář je státní úředník sdružený v Generální radě notářství, který ověřuje totožnost stran a legalitu transakce. Notářský zápis je nezbytný pro následný zápis do registru.

Transakce končí zápisem v Registru vlastnictví (Registro de la Propiedad). Dokud není zápis proveden, je vaše vlastnické právo zranitelné vůči dluhům předchozího majitele. Váš právník nebo notář zajistí zaplacení daní a předložení listiny registru.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí, aby všechny tyto kroky proběhly správně. Naše služby zahrnují přípravu smluv, zastoupení u notáře i na základě plné moci a zajištění zápisu. Bez jejich asistence riskujete chyby v procesu. Nechte si poradit – kontaktujte office@arws.cz.

Daňové povinnosti – Jaké daně čekají českého kupujícího?

Daňový aspekt nákupu nemovitosti ve Španělsku je oblastí, kde se chybuje nejčastěji. Je nutné rozlišovat, zda kupujete nemovitost novou od developera, nebo starší (resale). Podrobné informace poskytuje Agencia Tributaria.

U starších nemovitostí platíte daň z převodu majetku (ITP), která se pohybuje mezi 6–10 % z kupní ceny. V případě nových nemovitostí platíte místo ITP daň z přidané hodnoty (IVA), obvykle ve výši 10 %, plus daň z právních úkonů (AJD), která činí 1–1,5 %.

Pro nerezidenty navíc existuje daň z příjmů nerezidentů (IRNR). Při pronájmu činí daň 19 % z čistého zisku, přičemž si můžete odečíst náklady na údržbu či energie. Pokud nemovitost nepronajímáte, musíte odvádět daň z tzv. fiktivního příjmu.

Mnozí čeští investoři se mylně domnívají, že daňové povinnosti ve Španělsku se jich netýkají. Španělská daňová správa si vyměňuje informace s českou na základě mezinárodních dohod a při prodeji nemovitosti zadrží nerezidentovi 3 % z ceny jako zálohu na daně.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám poskytnou poradenství, které chrání před pokutami a dvojím zdaněním. 

Ochrana vašich finančních prostředků

Při nákupu nemovitosti v zahraničí hrozí nebezpečí podvodů, jako je zaslání zálohy na účet prodávajícího, který zmizí. Běžným scénářem je také zjištění, že nemovitost je zatížena exekucí až po odeslání peněz.

Ve Španělsku se platba kupní ceny nejčastěji realizuje formou bankovního šeku (Cheque Bancario), který kupující předá prodávajícímu přímo u notáře při podpisu smlouvy. Alternativou je využití advokátní úschovy, pokud se na tom strany dohodnou, ačkoli to není tak automatické jako v ČR. Pravidla se řídí španělským zákonem Ley 10/2010.

Velkou chybou je posílat vysoké částky předem bez právního podkladu nebo na soukromé účty bez prověření majitele účtu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře dohlédnou na toky peněz. Ověří, zda jsou splněny podmínky pro vyplacení kupní ceny, například zda probíhá výmaz předchozí hypotéky prodávajícího. Jsme pojištěni až do 400 000 000 Kč, takže vaše záležitost je v bezpečných rukou. Pokud hledáte specialisty pro tuto oblast, napište na office@arws.cz.

Speciální situace: Rodinné firmy a investiční společnosti

Pokud kupujete nemovitost jako část firemního portfolia nebo skrz rodinnou firmu, musíte přemýšlet o vlastnické struktuře. Nákup nemovitosti ve Španělsku českou s.r.o. je možný, ale vyžaduje, aby česká firma získala španělské daňové číslo (NIF) a její jednatel NIE.

Musíte také zvážit daň z majetku, která se v některých regionech může vztahovat i na podíly ve společnostech držících nemovitosti. Takzvaná "Impuesto de Solidaridad" pro velké majetky může výrazně ovlivnit výnosnost celé investice.

Pokud plánujete nemovitost komerčně pronajímat, je třeba řešit získání turistické licence (Licencia Turística). V mnoha oblastech jsou nové licence pozastaveny a koupě bytu za účelem krátkodobého pronájmu bez ověření možnosti získat licenci je zásadní chybou.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře rozumějí těmto komplexním situacím. Rádi také propojujeme klienty, kteří mají zajímavé obchodní nebo investiční příležitosti. Pokud máte projekt a hledáte partnera, můžete se obrátit na office@arws.cz.

Běžné chyby, které české investory stojí miliony

Na základě dlouholeté praxe můžeme vyčlenit chyby, které se opakují:

• Podcenění "Nota Simple": Investoři se spoléhají na fotky a slova makléře, ale bez analýzy výpisu z registru nevíte, co kupujete.
• Ignorování nutnosti NIE: Češi často začnou řešit NIE až těsně před podpisem, což může ohrozit termín ve smlouvě a vést k propadnutí zálohy.
• Nepřiznání daně nerezidenta (Model 210): Mnozí nevědí, že musí platit daň i z "vlastního užívání" nemovitosti, což úřad může vymáhat až 4 roky zpětně.
• Nevyřešené dluhy na energiích: Ve Španělsku dluhy vůči společenství vlastníků přecházejí na nemovitost, proto si musíte vyžádat potvrzení o bezdlužnosti.
• Nákup bez turistické licence: S vírou, že "se to nějak zařídí", ale v mnoha zónách to zařídit nelze a pokuty jsou drastické.

Executive shrnutí pro management

• Nákup nemovitosti ve Španělsku vyžaduje odborný dohled: Proces je formálnější než v ČR. Velmi důležitá je role notáře a registru vlastnictví. Bez právní Due Diligence riskujete koupi "černé stavby" nebo nemovitosti s dluhy.
• Daňové zatížení při nákupu: Počítejte s náklady 10–13 % nad rámec kupní ceny (ITP 6–10 % nebo DPH 10 % + AJD, plus notářské a registrační poplatky).
• Průběžné zdanění nerezidentů: Čeští vlastníci platí 19 % ze zisku z pronájmu (náklady jsou uznatelné) nebo daň z imputovaného příjmu, pokud nemovitost nepronajímají.
• Ochrana finančních prostředků: Standardem je platba bankovním šekem při podpisu u notáře. Zálohy (arras) musí být právně ošetřeny kvalitní smlouvou, aby v případě zmaření obchodu nepropadly.
• Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají ověřené postupy pro bezpečný transfer majetku ve Španělsku. Jejich asistence minimalizuje riziko a zajistí, aby byla vaše investice právně chráněna v obou jurisdikcích.

Závěr článku

Nákup nemovitosti ve Španělsku je investice, která může přinést dlouhodobé výnosy a radost. Nicméně bez správného právního a daňového poradenství se může stát zdrojem frustrace. Realita je taková, že každá fáze obsahuje detaily, které laik nevidí.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajišťují, aby váš transfer proběhl bezpečně a právně korektně. Od přípravy smluv, přes jednání s notářem, až po komunikaci se španělskými úřady.

Nechcete-li riskovat chyby a chcete mít jistotu správného postupu, začněte konzultací u ARROWS advokátní kanceláře. Kontaktujte nás na office@arws.cz a my vám s vaší investicí pomůžeme.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k nákupu nemovitostí ve Španělsku

1. Musím mít španělský bankový účet, abych mohl koupit nemovitost?
Není to zákonná povinnost, ale v praxi je to téměř nezbytné pro inkasní platby za elektřinu, vodu a daně (IBI).

2. Jak dlouho trvá transfer vlastnictví?
Od rezervace po podpis u notáře obvykle 4–8 týdnů. Zápis do katastru po podpisu trvá další 1–3 měsíce, ale právní ochrana začíná okamžikem předložení listiny registru (často v den podpisu).

3. Mohu koupit nemovitost bez notáře?
Ne. Pro zápis do veřejného registru (Registro de la Propiedad) je forma veřejné listiny (Escritura Pública) sepsané notářem povinná. Soukromá smlouva nestačí k převodu vlastnictví s účinky vůči třetím osobám.

4. Co když prodávající má na nemovitosti hypotéku?
To je běžné. Hypotéka se obvykle vyplácí a vymazává přímo při podpisu kupní smlouvy u notáře. Z kupní ceny se odešle částka bance prodávajícího. Právníci ARROWS dohlíží na to, aby byl výmaz (Cancelación de Hipoteca) proveden správně.

5. Mohu koupit nemovitost bez návštěvy Španělska?
Ano. Můžete udělit plnou moc (Poder Notarial) svému právníkovi z ARROWS. Ten pak za vás podepíše kupní smlouvu, zařídí NIE i daně. Vše lze vyřídit na dálku. Napište na office@arws.cz.

6. Jaké jsou moje daňové povinnosti v Česku?
Jako český daňový rezident musíte své celosvětové příjmy uvést v českém přiznání, jak ukládá zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění si však daň zaplacenou ve Španělsku započtete, abyste neplatili dvakrát.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.