Daňové aspekty velkých dědictví 2026: Skryté daňové riziko při následném prodeji zděděného majetku

Zdědíte-li nemovitost nebo podstatný majetek, je sice příjem z dědictví osvobozen od daně z příjmů, ale následný prodej zděděného majetku může skrývat zásadní daňové povinnosti. Bez porozumění těmto specifickým pravidlům riskujete nejen doměření daně, ale i vysoké pokuty. Tento článek upozorňuje na daňová rizika a ukazuje, kde se skrývají chyby, které právníci běžně řeší.

Rychlé shrnutí

• Samotné dědictví je bez daně, ale prodej zděděné nemovitosti již podléhá dani z příjmů (15 % nebo 23 % ze zisku), pokud není splněn tzv. časový test.
• U dědictví od manžela nebo příbuzného v přímé řadě se do doby pro osvobození (5 nebo 10 let) započítává i doba vlastnictví zůstavitele.
• Příjem z dědictví přesahující 5 milionů korun musí být hlášen finančnímu úřadu, i když je od daně osvobozen, jinak hrozí vysoké sankce.
• Daňový základ se počítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a cenou určenou v řízení o pozůstalosti, proto chyby v ocenění během dědického řízení vedou ke zbytečně vysokým daním.

Stav právní úpravy v roce 2026 a obecný přehled

Česká daňová legislativa prošla v posledním desítiletí zásadní změnou. K 1. 1. 2014 byla zrušena daň dědická a darovací jako samostatné daně. Od tohoto data jsou příjmy z dědictví zahrnuty pod zákon o daních z příjmů a jsou zcela osvobozeny od daně, a to bez ohledu na výši majetku nebo vztah mezi dědicem a zůstavitelem. Dědicové tedy nepodávají daňové přiznání k samotnému nabytí majetku.

Zatímco nabytí dědictví je daňově neutrální, prodej zděděné nemovitosti se řídí standardními pravidly pro zdanění příjmů dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Zde platí specifická pravidla, která se liší od běžného prodeje nemovitosti, kterou jste si sami koupili. Chyby v načasování prodeje nebo v určení nabývací ceny mohou dědice stát statisíce korun.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se s touto problematikou setkávají velmi často, neboť v rámci generační obměny dochází k převodům významných rodinných majetků a dědicové často nejsou informováni o daňových konsekvencích svých kroků. Pokud si nejste jisti svým postupem, ARROWS dokáže zajistit právní analýzu vaší situace.

Legislativní kontext a praktické dopady

Do konce roku 2013 podléhalo dědictví dědické dani upravené zákonem č. 357/1992 Sb., ale od roku 2014 je tento režim zrušen. Příjem z dědictví je dle § 4a zákona o daních z příjmů osvobozen. V praxi to znamená, že když zdědíte nemovitost v hodnotě deseti milionů korun, daň z příjmu za samotné dědictví neplatíte.

Problém nastává při prodeji, kdy zákonodárce stanovil pravidla pro zdanění příjmů z prodeje nemovitostí v § 4 a § 10 zákona o daních z příjmů. Právě rozlišení mezi „osvobozeným dědictvím“ a „zdaňovaným následným prodejem“ je zdrojem nejčastějších omylů.

Jak funguje osvobození od daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti

Aby byl příjem z prodeje zděděné nemovitosti osvobozen od daně, musí být zpravidla splněn časový test. Pokud prodáte nemovitost dříve, než uplyne zákonem stanovená lhůta, musíte z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou zaplatit daň.

Výjimkou je situace, kdy splníte jiné zákonné podmínky pro osvobození – nejčastěji pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud získané prostředky následně využijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Časový test a jeho zkrácení pro dědictví

Délka časového testu závisí na tom, kdy byla nemovitost nabyta, přičemž u dědictví je dnem nabytí den smrti zůstavitele. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí lhůta 5 let, u novějších nabytí od 1. 1. 2021 se lhůta prodloužila na 10 let.

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů se doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, započítává do časového testu dědice, pokud jde o dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela.

Příklad z praxe: Pokud zdědíte byt po otci (řada přímá), který jej vlastnil 15 let, a vy jej prodáte okamžitě po dědickém řízení, je prodej osvobozen. Doba vlastnictví otce se započte a vy tak splňujete i přísnější 10letý test.

Pokud však zdědíte majetek v řadě nepřímé (např. po strýci, tetě, sourozenci) nebo po cizí osobě, doba vlastnictví zůstavitele se nezapočítává a časový test začíná běžet od nuly.

Jak se vypočítá daň z příjmu v případě prodeje bez osvobození

Pokud podmínky pro osvobození nesplníte, podléhá zisk z prodeje dani z příjmů fyzických osob. Sazba daně je 15 % pro základní pásmo a 23 % pro část základu daně přesahující stanovený limit dle § 16 zákona o daních z příjmů.

U zděděné nemovitosti je nabývací cenou, kterou odečítáte od prodejní ceny, cena určená v řízení o pozůstalosti podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.

Dříve se používaly administrativní ceny, dnes by měla cena v dědickém řízení odpovídat ceně obvyklé (tržní). Je v zájmu dědice, aby tato cena nebyla zbytečně nízká.

Pokud jste v dědickém řízení ocenili byt na 4 miliony Kč a o rok později jej prodáte za 5 milionů Kč, zdaníte rozdíl ve výši jednoho milionu korun.

Daňový základ lze dále snížit o prokazatelné náklady spojené s prodejem (provize realitní kanceláře, právní služby, poplatky za znalecké posudky) a o náklady na technické zhodnocení, pokud je jste schopni doložit.

Skrytá daňová rizika při prodeji velkých dědictví

Při prodeji zděděného majetku se dědicové nejčastěji dopouštějí chyb v administrativě a oceňování, což vede ke zbytečným finančním ztrátám.

Nepochopení oznamovací povinnosti u velkých dědictví

I když je příjem z dědictví osvobozen od daně, existuje povinnost oznámit tento příjem správci daně, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů korun. Tato povinnost vyplývá z § 38v zákona o daních z příjmů.

Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém usnesení soudu o dědictví nabylo právní moci (pozor, pro účely tohoto hlášení je rozhodný rok pravomocného ukončení dědického řízení, nikoliv rok samotného úmrtí zůstavitele).

Sankce za neoznámení mohou být drastické a zákon je rozděluje do tří stupňů. Pokud oznámíte příjem pozdě, ale sami od sebe bez výzvy, platíte 0,1 % z neoznámené částky. Pokud povinnost splníte až na základě výzvy finančního úřadu, pokuta činí 10 %. Pokud však na výzvu úřadu nereagujete vůbec, pokuta vzroste na 15 %.

U nemovitosti v hodnotě 10 milionů Kč může pokuta za nesplnění oznamovací povinnosti činit až 1,5 milionu korun.

Limit 5 milionů se posuzuje pro každého poplatníka a každý jednotlivý příjem zvlášť. Pokud zdědíte s bratrem dům za 8 milionů, oznamovací povinnost nevzniká, protože hodnota podílu každého z vás nepřesáhla limit.

Chyby při oceňování nemovitosti

Velkým rizikem je snaha „ušetřit“ na poplatcích notáři tím, že se v dědickém řízení uvede co nejnižší cena nemovitosti. Pokud nemovitost podhodnotíte a následně ji brzy prodáte za tržní cenu, váš daňový základ bude zbytečně vysoký. Správně nastavená cena v dědickém řízení je nejlepší obranou proti budoucí dani z prodeje.

Rizika plynoucí z nedokumentovaných nákladů

Pokud provádíte na zděděné nemovitosti opravy a rekonstrukce před prodejem, musíte mít na vše řádné doklady (faktury). Práce „bez papíru“ nelze daňově uplatnit jako výdaj, což zvyšuje výslednou daňovou povinnost.

Praktické situace a příklady

Případ první (Započtení času): Pan Z. v roce 2026 zdědí dům po otci, který nemovitost vlastnil 26 let. Pan Z. chce dům ihned prodat. Protože jde o dědictví v řadě přímé, syn si započte dobu vlastnictví otce a prodej je tak zcela osvobozen od daně.

Případ druhý (Bez započtení): Paní L. zdědí v roce 2026 byt po tetě, který je v řízení oceněn na 4 miliony Kč. O půl roku později jej prodá za 4,5 milionu Kč. Dědictví po tetě není řada přímá, proto se časový test počítá od nuly a paní L. musí zdanit zisk 500 000 Kč.

Případ třetí (Limit 5 milionů): Pan J. zdědí portfolio akcií a nemovitost v celkové hodnotě 12 milionů korun. Protože hodnota osvobozeného příjmu přesáhla 5 milionů Kč, musí podat Oznámení o osvobozených příjmech finančnímu úřadu.

Související otázky k daňovému výpočtu a časovému testu

1) Pokud zdědím nemovitost od rodičů, kteří byli vlastníky dlouhou dobu, mohu ji ihned prodat bez daně?

Ano. U dědictví v řadě přímé (rodiče, děti) a od manžela se doba vlastnictví zůstavitele započítává. Pokud rodiče splnili časový test (resp. součet jejich a vaší doby přesáhne 5/10 let), je prodej osvobozen.

2) Jaký je rozdíl mezi cenou v dědickém řízení a tržní cenou při prodeji? Platím daň z celé částky?

Daň se platí pouze ze zisku (rozdílu). Pokud prodáte za 5 milionů a v dědickém usnesení byla cena 4,5 milionu, daníte jen rozdíl 500 tisíc. Pokud byste prodali za 4,5 milionu (nebo méně), daň neplatíte žádnou.

3) Pokud si dělím nemovitost s bratrem, počítá se limit 5 milionů pro hlášení z celé nemovitosti?

Ne, limit se posuzuje pro každého dědice zvlášť podle hodnoty jeho podílu. Pokud má nemovitost hodnotu 8 milionů a každý zdědí polovinu (4 miliony), oznamovací povinnost ani jednomu nevzniká.

Praktické kroky pro minimalizaci daňového rizika

Pokud řešíte dědictví a uvažujete o prodeji, ověřte si nejprve oznamovací povinnost. Pokud je hodnota vašeho podílu vyšší než 5 milionů Kč, nezapomeňte podat oznámení finančnímu úřadu.

Trvejte na tom, aby cena uvedená v usnesení o dědictví odpovídala reálné tržní hodnotě, protože vyšší hodnota v dědictví znamená nižší základ daně při budoucím prodeji.

Dále pečlivě archivujte všechny doklady a faktury za rekonstrukce, služby realitních kanceláří a právní služby spojené s prodejem, neboť tyto položky snižují vaši výslednou daň.

Než podepíšete rezervační smlouvu na prodej zděděné nemovitosti, nechte si od advokáta ověřit, zda splňujete časový test pro osvobození.

Komplexnost daňové problematiky a proč je třeba profesionální pomoc

Daňové aspekty dědictví a následného prodeje jsou provázané a chyba v prvním kroku může mít nevratné finanční dopady. Advokátní kancelář ARROWS dokáže tyto procesy koordinovat, zajistit správné právní nastavení prodeje a ochránit vás před sankcemi ze strany finančního úřadu.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k daňovým aspektům velkých dědictví

1) Je pravda, že dědictví je bez daně a nemusím si o nic dělat starosti?

Příjem z dědictví je osvobozen od daně z příjmů. Pozor však na oznamovací povinnost u majetku nad 5 milionů Kč a na zdanění případného následného prodeje, pokud nesplníte časový test.

2) Jak dlouho musím držet zděděnou nemovitost, než ji mohu prodat bez daně?

Obecně 5 let (nabytí do roku 2020) nebo 10 let (nabytí od roku 2021). U dědictví v řadě přímé nebo od manžela se vám však započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

3) Co se stane, pokud nezahlásím velké dědictví finančnímu úřadu?

Hrozí vám pokuta ve výši 0,1 % až 15 % z hodnoty neoznámeného majetku. Finanční úřad může tyto skutečnosti zjistit i zpětně z katastru nemovitostí.

4) Můžu si sám určit cenu pro dědické řízení?

Cenu obvyklou (tržní) v dědickém řízení zjišťuje notář, často na základě vyjádření realitní kanceláře nebo znaleckého posudku. Pro účely budoucího prodeje je klíčové, aby tato cena nebyla uměle nízká.

5) Jaký je nejbezpečnější postup, pokud chci prodat zděděnou nemovitost?

Objednejte si právní posouzení ještě před zahájením prodeje. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zanalyzují vaši situaci, spočítají případnou daňovou zátěž a doporučí nejvýhodnější postup. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.