Jak sehnat peníze na developerský projekt

Zajištění financování developerského projektu je klíčový moment, který rozhoduje o úspěchu celého záměru. Developeři dnes čelí volbě mezi tradičním bankovním úvěrem, flexibilním nebankovním kapitálem nebo strategickým spojením s investory. Tento článek analyzuje reálné zkušenosti z trhu a odhaluje hlavní právní rizika u každé z cest. Naleznete zde konkrétní odpovědi na to, jakou strukturu zvolit a jaké smlouvy ochání vaši investici.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Základní dilema: Jakou cestou financování se vydat?

Jako developer stojíte na rozcestí. Zvolit banku, nebankovního investora, spojit síly s partnerem (Joint Venture), nebo oslovit přímo kapitálový trh? Z naší praxe víme, že tato volba není jen o úrokové sazbě. Je to strategické rozhodnutí o míře kontroly, kterou si nad projektem chcete ponechat, a o typu rizik, která jste ochotni akceptovat.

Špatně zvolená strategie financování může být fatální. Firmy, které dlouhodobě financují svůj provoz „na hraně“, může položit jediná špatně načasovaná zakázka nebo neočekávaný výdaj.

Tradiční cesta: Co developeři zažívají při žádosti o bankovní úvěr

Bankovní financování je stále vnímáno jako tradiční a často nejlevnější možnost. Zkušenosti developerů však ukazují, že banka dnes není jen pasivním poskytovatelem peněz, ale velmi aktivním a restriktivním partnerem, který si pečlivě hlídá svá rizika.

Banky jsou přísné a proces schvalování je administrativně náročný. Pro menší a střední developery bez dlouhé historie může být získání úvěru komplikované. Banka bude detailně zkoumat nejen projekt samotný, ale i vaši bonitu a zkušenosti.

Zásadní je, že banka se snaží veškerá svá rizika přenést jinam. Požaduje vysokou míru předprodejů (často 20–30 %), čímž outsourcuje tržní riziko na koncové kupce. Přenáší na vás také riziko stavební, a to skrze přísný stavební monitoring a detailní kontrolu rozpočtu.

Naši právníci v ARROWS se denně věnují přípravě projektů pro bankovní financování. Pomůžeme vám připravit veškeré právní podklady a provedeme prověrku projektu tak, aby banka neměla důvod vaši žádost zamítnout. Potřebujete právní pomoc s přípravou pro banku? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Jaké dokumenty si banka vyžádá aneb Právní Due Diligence

Než banka uvolní první korunu, provede hloubkovou prověrku (právní due diligence) celého projektu. Zkušenost developerů je taková, že jakýkoliv „kostlivec ve skříni“ v této fázi celý proces zastaví nebo minimálně o měsíce zdrží.

Banka bude zkoumat:

• Vlastnická práva: Právně čisté pozemky bez neočekávaných věcných břemen, zástavních práv nebo restitučních nároků.
• Regulatorní rizika: Platná a nabytá územní rozhodnutí a stavební povolení. Jakákoliv nejistota v povolovacím procesu je pro banku červeným praporkem.
• Transakční rizika: Detailní revize smluv o dílo s generálním dodavatelem. Banka musí mít jistotu, že smlouva odpovídá rozpočtu, který jí byl předložen, a že jsou jasně definovány sankce za zpoždění nebo vady.

Advokátní kancelář ARROWS nabízí provedení právního auditu (due diligence) dříve, než jej zahájí banka. Identifikujeme všechna potenciální rizika – transakční, vlastnická i regulatorní – a navrhneme kroky k jejich nápravě. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Rozumíte řeči banky? LTC vs. LTV

Při vyjednávání s bankou se setkáte se dvěma klíčovými odbornými metrikami, které definují výši úvěru: LTC a LTV.

LTC (Loan-to-Cost) je poměr výše úvěru k celkovým nákladům projektu. Tento ukazatel bance říká, kolik vlastního kapitálu (vašeho „skin in the game“) do projektu vkládáte. Pro novou výstavbu je to často primární metrika.

LTV (Loan-to-Value) je poměr výše úvěru k očekávané tržní hodnotě dokončeného projektu. Toto je pro banku metrika jejího „exitu“ – kolik získá, pokud projekt zkrachuje a ona bude nucena jej prodat.

Zkušenost je taková, že banky si stanoví limity pro obě metriky (např. 80 % LTC a 70 % LTV) a poskytnou vám úvěr podle té konzervativnější (nižší) z nich. Vaším úkolem je banku přesvědčit, že vaše náklady (Cost) i odhadovaná hodnota (Value) jsou reálné.

Správné právní nastavení smluv je klíčové pro prokázání těchto čísel. Smlouvy o dílo fixují náklady (ovlivňují LTC) a smlouvy o budoucích kupních smlouvách fixují hodnotu (ovlivňují LTV). Naši právníci jsou připraveni revidovat vaši úvěrovou i projektovou dokumentaci. Napište na office@arws.cz.

Úskalí bankovního financování

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zastavení čerpání úvěru: Banka přestane posílat peníze kvůli nesplnění dílčí podmínky (např. skluz v harmonogramu, nesoulad s rozpočtem).	Právní revize úvěrových smluv: Zajistíme, aby byly podmínky čerpání (covenants) realistické a splnitelné. Potřebujete revizi? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Právní vady projektu: Banka při Due Diligence objeví na pozemku věcné břemeno, restituční nárok nebo chybějící povolení.	Právní audit (Due Diligence): Provedeme kompletní prověrku projektu před podáním žádosti bance. Pro okamžité řešení nám napište na office@arws.cz.
"Cost-overrun": Náklady stavby překročí rozpočet a banka požaduje okamžité dorovnání vlastním kapitálem, který developer nemá.	Příprava smluv o dílo: Nastavíme jasná pravidla a odpovědnost dodavatelů za vícepráce, čímž minimalizujeme riziko překročení rozpočtu. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Osobní ručení společníků: Banka požaduje zajištění nad rámec projektu – např. ručení osobním majetkem nebo majetkem mateřské firmy.	Vyjednávání zajišťovací dokumentace: Naší prioritou je izolovat riziko pouze na projektové SPV. Chráníme váš další majetek. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Obraťte se na naše odborníky

Rychlejší alternativa: Kdy se vyplatí nebankovní financování?

Tam, kde banka říká „ne“ kvůli přísným interním procesům, nebankovní sektor často říká „ano“. Nebankovní financování (např. z fondů kvalifikovaných investorů, private equity nebo od spořitelních družstev) je rychlejší, flexibilnější a dostupnější i pro firmy bez dlouhé historie.

Klíčová zkušenost developerů je tato: Nebankovní instituce jsou ochotny financovat fáze projektu, které banky odmítají. Typickým příkladem je spekulativní nákup pozemků bez územního rozhodnutí nebo stavebního povolení.

Developeři proto často volí dvoufázovou strategii. Nejprve využijí dražší a flexibilní nebankovní peníze na rizikovou fázi nákupu pozemku a získání povolení (fáze pre-development). Jakmile projekt získá klíčová povolení, stává se pro banku „čitelným“ a developer jej refinancuje levnějším bankovním úvěrem pro fázi výstavby.

Právní nebezpečí spočívá v tom, že smlouva o prvním (nebankovním) úvěru může obsahovat podmínky (např. vysoké poplatky za předčasné splacení), které následné refinancování bankou ekonomicky znemožní.

Naši právníci ohlídají, aby smlouva o nebankovním úvěru chránila vaši strategii a neblokovala budoucí refinancování. Připravíme vám dokumentaci, která ochrání vaši flexibilitu. Napište na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k nebankovnímu financování

1. Je nebankovní financování méně bezpečné?

Nemusí být, ale vyžaduje ostražitost. Riziko nespočívá v instituci (mnohé jsou také regulované ČNB), ale v typicky přísnějších podmínkách smlouvy a vyšších sankcích při jakémkoliv problému. Zajistíme revizi smluvních podmínek, aby chránily váš projekt. Pro konzultaci nám napište na office@arws.cz.

2. Co je to „mezzaninový úvěr“?

Jedná se o formu podřízeného dluhu, který vyplňuje mezeru mezi vaším vlastním kapitálem (equity) a hlavním (seniorským) bankovním úvěrem. Je dražší než bankovní úvěr, ale levnější než vlastní kapitál a umožňuje vám zvýšit finanční páku projektu. Strukturujeme i komplexní financování. Obraťte se na naši kancelář – office@arws.cz.

Společný projekt (Joint Venture): Když na to nejste sami

Model Joint Venture (JV) je ideální pro situace, kdy se spojují partneři s různými aktivy – jeden má pozemek, druhý má kapitál a třetí (developer) má know-how, jak projekt postavit a prodat.

Základem každého JV projektu je založení účelové společnosti, tzv. SPV (Special Purpose Vehicle). Obvykle jde o novou s.r.o. nebo a.s., založenou jen pro tento jeden konkrétní projekt. Hlavním smyslem SPV je izolace rizika – pokud se tento jeden projekt dostane do potíží, neohrozí to ostatní byznysy ani majetek jednotlivých partnerů.

Pro banky a investory je existence čistého SPV často podmínkou pro poskytnutí financování.

Zakládání SPV a jejich komplexní právní správa je v ARROWS naší denní praxí. Máme v portfoliu více než 150 akciových společností a 250 společností s ručením omezeným, pro které tyto služby zajišťujeme. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Proč je dohoda společníků (SHA) důležitější než stanovy?

Mnoho developerů podcení právní nastavení JV a spoléhá jen na standardní společenskou smlouvu (stanovy). To je zásadní chyba. Stanovy jsou veřejný dokument, který řeší jen základní zákonný rámec.

Skutečná pravidla hry, často mnohem detailnější než zákon, musí být definována v neveřejné, soukromé smlouvě mezi partnery. Tou je Shareholders’ Agreement (SHA) neboli Dohoda společníků.

SHA je „předmanželská smlouva“ vašeho byznysu. Její hlavní funkcí není definovat, jak projekt začne (to je ta snadná část), ale jak se budou řešit problémy, když se partneři neshodnou (tzv. deadlock), a jak projekt skončí (exit). Musí jasně definovat role, pravidla pro další financování a co se stane, když jeden z partnerů bude chtít svůj podíl prodat.

Příprava kvalitní akcionářské dohody (SHA) je v ARROWS klíčovou specializací. Předcházíme sporům tím, že do smluv zabudováváme jasné mechanismy pro řešení krizí, financování dalších kol i pro prodej podílů. Neváhejte se obrátit na office@arws.cz.

Spory v Joint Venture

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Paralýza projektu (Deadlock): Partneři (např. 50/50) se neshodnou na klíčovém kroku (výběr dodavatele, cena bytů) a projekt stojí měsíce.	Příprava SHA s mechanismy řešení deadlocku: Implementujeme mechanismy jako "Russian Roulette" nebo "Texas Shoot-out". Chcete kvalitní SHA? Napište na office@arws.cz.
Rozředění podílu (Dilution): Projekt potřebuje více peněz a jeden z partnerů „přeplatí“ druhého, čímž zásadně sníží jeho podíl a vliv.	Nastavení anti-dilučních doložek: Ochráníme vaši investici v dohodě společníků, aby váš podíl nebyl nespravedlivě naředěn. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nejasné vymezení rolí: Investor (který přinesl peníze) začne zasahovat developerovi (který řídí stavbu) do denního řízení projektu.	Právní strukturování JV: Jasně v SHA definujeme odpovědnost každé strany (kdo jedná s úřady, kdo řídí stavbu, kdo uvolňuje peníze). Pro okamžité řešení nám napište na office@arws.cz.
Blokace prodeje (Exit): Chcete svůj podíl prodat, ale partner vám to blokuje nebo nabízí neférovou cenu.	Příprava exitových doložek v SHA: Nastavíme férové "tag-along" (právo se přidat k prodeji) a "drag-along" (právo "odtáhnout" partnera) klauzule. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Financování přes kapitálový trh: Emise dluhopisů

Pro větší developery se nabízí cesta, jak zcela obejít banky a získat kapitál přímo od veřejnosti – emise korporátních dluhopisů. Tato cesta je lákavá, ale vede přímo do náruče jednoho z nejpřísnějších regulátorů: České národní banky (ČNB).

Zkušenost developerů, kteří se vydali touto cestou, je jasná: bez špičkových právníků to nejde. Nejčastějším a nejpřísněji trestaným přestupkem je „nedovolená veřejná nabídka“ dluhopisů bez schváleného prospektu.

Pokud dluhopisy nabízíte veřejně (na webu, v inzerci) a emise přesáhne 1 milion EUR, musíte mít prospekt schválený ČNB. Příprava takového dokumentu trvá 4 až 6 měsíců. Pokud to neuděláte, riskujete pokutu až 50 milionů Kč, která může být pro projekt likvidační.

Důrazně varujeme před nabízením dluhopisů „jen tak“. V ARROWS máme s emisemi dluhopisů rozsáhlé zkušenosti. Zajistíme kompletní proces emise, včetně přípravy prospektu, emisních podmínek a zastupování ve schvalovacím řízení u ČNB. Chráníme vás před sankcemi. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Moderní cesty: Crowdfunding a mezinárodní kapitál

Na trhu se objevují i další formy financování. Realitní crowdfunding umožňuje získat peníze od stovek drobných investorů přes specializovanou platformu. Je to moderní cesta, která však podléhá nové evropské regulaci a nese rizika spojená se zpožděním projektu a smluvními pokutami vůči platformě.

Stále častěji řešíme i mezinárodní transakce. Čeští developeři expandují do zahraničí (např. do Polska) kvůli rychlejším povolovacím procesům. Zároveň zahraniční investoři (zejména ze zemí mimo EU) vstupují na český trh.

Tito zahraniční investoři však mohou čelit prověřování zahraničních investic ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Pokud projekt spadá do strategického sektoru (např. energetika, infrastruktura, IT), vláda může takovou investici podmínit nebo dokonce zakázat.

Ať už expandujete do zahraničí, nebo jako zahraniční investor vstupujete do ČR, náš tým a deset let budovaná síť ARROWS International se denně zabývá mezinárodními transakcemi. Zajistíme vám právní servis na obou stranách hranice, včetně zastupování v řízení o prověřování investic. Pro okamžité řešení nám napište na office@arws.cz.

Regulatorní a mezinárodní rizika

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Pokuta 50 mil. Kč od ČNB: Za "nedovolenou veřejnou nabídku" dluhopisů bez schváleného prospektu.	Příprava prospektu a zastupování u ČNB: Máme zkušenosti se stovkami emisí. Pro právní poradenství k emisi nám napište na office@arws.cz.
Zákaz zahraniční investice: Vláda zakáže investorovi ze třetí země vstup do projektu z důvodu ohrožení bezpečnosti.	Zastupování v řízení o prověřování zahraničních investic: Provedeme investora celým procesem a připravíme podklady pro MPO. Potřebujete prověřit investici? Napište na office@arws.cz.
Zpoždění crowdfundingového projektu: Zpoždění stavby vede ke smluvním pokutám od platformy a rozzlobeným drobným investorům.	Právní revize smluv s platformou: Nastavíme realistické milníky a smluvní ochranu proti nečekaným průtahům. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Právní vady v zahraničí: Nákup pozemku v zahraničí (např. Polsko, Španělsko), který má skryté právní vady, které český právník neodhalí.	Právní služby přes síť ARROWS International: Díky naší síti zajistíme špičkový lokální právní audit v dané zemi. Pro mezinárodní poradenství nás kontaktujte na office@arws.cz.

Neexistuje jediná cesta, ale vždy potřebujete právního partnera

Financování developmentu není sprint, ale maraton plný právních překážek. Zkušenosti ukazují, že výběr finančního partnera (ať už banky, fondu nebo společníka v JV) přímo definuje, jaká právní rizika budete v příštích letech řešit.

V ARROWS neposkytujeme jen smlouvy; chráníme vaši investici od akvizice pozemku až po prodej poslední bytové jednotky. Díky našemu rozsáhlému portfoliu klientů (zahrnujícímu přes 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí) vidíme trendy dříve než ostatní. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a proaktivním přístupu.

Navíc díky naší síti často propojujeme developery se zajímavými investory a investory s prověřenými příležitostmi. Rádi si poslechneme i váš byznys plán.

Ať už jste ve fázi nápadu, nebo řešíte spor s bankou, naši právníci jsou připraveni vám pomoci. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k financování developmentu

1. Co je to SPV a proč ho musím zakládat?

SPV (Special Purpose Vehicle) je společnost (obvykle s.r.o. nebo a.s.) založená pouze pro jeden konkrétní developerský projekt. Jejím hlavním účelem je izolace rizika – pokud se projekt dostane do potíží, neohrozí to váš ostatní byznys ani osobní majetek. Banky a JV partneři založení SPV pro projektové financování téměř vždy vyžadují. Zakládání SPV a jejich správu řešíme běžně, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Banka po mně chce „cost-overrun“ garanci. Co to znamená?

Jedná se o závazek (obvykle mateřské společnosti nebo společníků), že pokud náklady na stavbu překročí schválený rozpočet, poskytnete projektu další vlastní zdroje na pokrytí tohoto navýšení. Banka se tím jistí, že jí nezůstane rozestavěný projekt bez peněz. Pomůžeme vám vyjednat rozumné znění této garance, aby chránila vaše zájmy. Napište nám na office@arws.cz.

3. Chci do projektu přibrat investora. Stačí nám běžná společenská smlouva?

Rozhodně ne. Společenská smlouva (stanovy) je veřejný dokument a řeší jen zákonné minimum. Vztahy mezi vámi (developerem) a investorem musí detailně upravit neveřejná Dohoda společníků (Shareholders’ Agreement, SHA). Ta řeší financování, řízení, řešení sporů (deadlock) a exit. Příprava SHA je klíčová pro předcházení sporům. Pro návrh dohody nás kontaktujte na office@arws.cz.

4. Proč banka požaduje předprodeje bytů?

Banka tím snižuje své tržní riziko. Předprodeje (obvykle 20–30 % projektu) jí dokazují, že o projekt je na trhu zájem a že cena jednotek je nastavena reálně. V podstatě si tím ověřuje návratnost své investice dříve, než vám půjčí na samotnou stavbu. Pomáháme s přípravou smluv o budoucích kupních smlouvách, které banky akceptují. Obraťte se na nás na office@arws.cz.

5. Kdy potřebuji prověření zahraniční investice?

Pokud jste investor ze země mimo EU a chcete nabýt podíl ve společnosti v ČR, která působí ve strategických oblastech (např. energetika, média, kritická infrastruktura, AI), můžete podléhat prověření ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Tento proces může investici podmínit nebo i zakázat. Řešíme tyto případy pravidelně. Pro konzultaci nám napište na office@arws.cz.

6. Chci vydat dluhopisy pro můj projekt. Musím mít prospekt ČNB?

Pokud dluhopisy nabízíte veřejně (např. na webu, v inzerci) a celková nabídka přesahuje 1 milion EUR, pak ano, téměř jistě potřebujete prospekt schválený ČNB. Nabízet je bez něj, i když si myslíte, že jde o "soukromou" nabídku, je extrémně riskantní a hrozí pokuta až 50 milionů Kč. Neriskujte a nechte si ověřit právní rámec. Pro právní stanovisko nás kontaktujte na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.