Osvobozený prodej nemovitosti a oznamovací povinnost

Prodali jste nemovitost se ziskem, který osvobozen od daně z příjmů fyzických osob? Povinnost oznámit osvobozený příjem se týká příjmu přesahující 5 milionů korun, přičemž tato hranice je nejčastěji překročena při prodeji nemovitostí. V tomto článku najdete konkrétní návod, jak rozpoznat, kdy se na váš osvobozený příjem (z nemovitosti či jiného majetku) vztahuje oznamovací povinnost či zda platí výjimka z této povinnosti.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán ", expert na dané téma.

Oznamovací povinnost: Klíčový limit 5 milionů Kč a riziko sankcí

Mnoho investorů a majitelů velkého majetku se mylně domnívá, že pokud je příjem z prodeje jejich majetku osvobozen od DPFO, transakce je z hlediska daňového práva zcela uzavřena a nevyžaduje další administrativní kroky. Tato domněnka ale představuje skryté finanční riziko.

Zákon o daních z příjmů (ZDP) v ustanovení § 38v ZDP stanovuje poplatníkům daně z příjmů fyzických osob povinnost oznámit správci daně přijetí jakéhokoliv příjmu, který je sice osvobozen od daně, ale současně přesahuje hranici 5 000 000 Kč. Tato hranice se posuzuje pro každý jednotlivý příjem samostatně, nikoli souhrnně.

Oznamovací povinnost byla zavedena primárně jako kontrolní mechanismus. Slouží správci daně k ověřování skutečného stavu majetkových a příjmových vztahů poplatníků, zejména v kontextu velkých finančních toků, a má zabránit zatajování hodnotného majetku.

Naši právníci se denně setkávají s případy, kdy i zkušení investoři opomenou, že osvobozený příjem automaticky neznamená absenci jakékoli administrativní povinnosti, což vede k nečekaným sankcím. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Prodej nemovitosti: Kdy se vás oznamovací povinnost týká a kdy ne?

Klíčovým prvkem pro posouzení oznamovací povinnosti je, zda finanční správa dokáže osvobozený příjem zjistit z veřejných rejstříků a evidencí, ke kterým má přístup. To znamená, že s největší pravděpodobností nebudete mít oznamovací povinnost u běžného prodeje tuzemské nemovitosti.

Oznamovací povinnost se totiž nevztahuje na osvobozené příjmy z prodeje nemovitých věcí, u nichž může správce daně zjistit údaje z Katastru nemovitostí (KN), jak stanovuje zákon a upřesňují interní pokyny Finanční správy (např. Pokyn GFŘ D-56). Výjimka se týká konkrétně těchto tří kategorií osvobozených příjmů při prodeji nemovitosti:

• Rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo
• Jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor (kromě garáže, sklepa nebo komory), a souvisejícího pozemku.
• Jiných nemovitých věcí zapisovaných do Katastru nemovitostí České republiky (např. pozemků, rekreačních objektů nebo komerčních budov)

Důležité je, že všechny tyto nemovité věci musí být zapsány v Katastru nemovitostí (KN), protože přístup k těmto údajům je důvodem pro prominutí oznamovací povinnosti.

Advokátní kancelář ARROWS vám může poskytnout přesná právní stanoviska, která chrání před pokutami a kontrolami, a posoudit, zda váš prodej spadá do úzké definice výjimky. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

FAQ – Právní tipy k daňovému statusu nemovitosti

• Musím hlásit příjem z prodeje pozemku, který jsem držel 10 let?
  Ne, pokud je pozemek zapsán v Katastru nemovitostí ČR a příjem je osvobozen od DPFO (např. splněním časového testu). Oznamovací povinnost se nevztahuje na prodej nemovitých věcí, u nichž správce daně zjistí údaje z KN ČR, což zahrnuje i pozemky. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
• Co když nemovitost patřila do SJM?
  I v případě příjmu plynoucího do společného jmění manželů (SJM) stačí, když oznámení podá pouze jeden z manželů. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Kdy se oznamovací povinnost uplatní?

Ačkoliv prodej tuzemských nemovitostí, zapsaných v Katastru nemovitostí, je z oznamovací povinnosti vyňat, tato povinnost trvá u všech ostatních osvobozených příjmů nespadající pod výjimky.

Povinnost oznámení se vás týká, pokud příjem přesáhne 5 milionů Kč a současně se jedná o příjem, který Finanční správa nemůže zjistit z žádného veřejného rejstříku či evidence. To se typicky týká těchto oblastí:

1. Prodej Movitého Majetku: Například prodej drahých kovů, starožitností, uměleckých předmětů nebo jiného hodnotného majetku (mimo vozidel), jehož transfery nejsou předmětem rejstříků.

2. Ostatní Osvobozené Příjmy: Povinnost platí i pro vysoké dary, dědictví a jiné příjmy osvobozené od daně z příjmů fyzických osob, které nespadají pod explicitní výjimky.

Klíčová rizika a sankce: Proč může být ignorování povinnosti dražší než daň?

Ignorování oznamovací povinnosti je finančně mimořádně rizikové. Pokuta se nevyměřuje z případného zisku, nýbrž z celého neoznámeného osvobozeného příjmu.

Pokud poplatník včas danou povinnost nesplní, správce daně vyměří pokutu, jejíž výše se odvíjí od rychlosti nápravy:

1. Pokud poplatník splní povinnost, aniž by k tomu byl vyzván, ale opožděně, činí pokuta 0,1 % z neoznámeného osvobozeného příjmu.
2. Pokud poplatník splní povinnost až po výzvě správce daně, činí pokuta 10 % z neoznámeného osvobozeného příjmu.
3. Pokud poplatník oznamovací povinnost nesplní vůbec, je pokuta stanovena jako 15 % osvobozeného příjmu.

U prodeje majetku za 20 milionů korun tak může pokuta ve výši 15 % představovat 3 miliony Kč, přestože příjem byl od daně osvobozen. Toto riziko je často podceňováno, ale pro majitele velkého majetku je klíčové.

Nevíte si s daným tématem rady?

Lhůty pro podání oznámení

Lhůta pro podání oznámení o osvobozených příjmech nad 5 mil. Kč je svázána s lhůtou pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém byl příjem přijat.

Pokud poplatník standardně podává daňové přiznání do 3 měsíců po uplynutí zdaňovacího období, platí stejná lhůta i pro oznámení. Důležité je, že pokud poplatník využívá služby daňového poradce, a je tedy lhůta pro podání přiznání prodloužena, prodlužuje se i lhůta pro splnění oznamovací povinnosti.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (Služba a kontakt)
Neúmyslné nesplnění oznamovací povinnosti při osvobozeného movitého majetku (akcie, zlato) nad 5 mil. CZK, který nelze zjistit z rejstříků.	Příprava dokumentace a podkladů stanovených zákonem, které ochrání před pokutami – potřebujete připravit podklady? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Vyměření pokuty ve výši 15 % z neoznámeného osvobozeného příjmu při následné kontrole.	Zastupování u správních orgánů a podání kvalifikované žádosti o prominutí pokuty – potřebujete efektivní zastoupení? Napište na office@arws.cz.
Nejasnosti v posouzení, zda se jedná o osvobozený příjem (např. splnění časového testu u složitějších aktiv jako právo stavby).	Právní stanoviska a právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami – chcete mít jistotu v daňovém posouzení? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Opomenutí u příjmů plynoucích do SJM, vedoucí k neopodstatněné pokutě pro celou rodinu.	Odborná školení pro vedení, které zahrnuje i daňové a manželské majetkové otázky, včetně certifikátu – chcete pro vedení školení? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

 

Prevence je základ: Jak správně oznamovací povinnost splnit?

Ačkoliv Ministerstvo financí vydalo vzory, oznámení o osvobozených příjmech nemá předepsaný tiskopis a podává se volnou formou. Musí však obsahovat veškeré zákonem požadované náležitosti, jako je identifikace poplatníka, přesná výše příjmu a popis okolností, za kterých došlo k osvobození od daně.

Přestože je forma oznámení volná, klienti by neměli podceňovat jeho precizní vyhotovení. Profesionálně připravené oznámení významně snižuje riziko dodatečných dotazů, výzev k doplnění informací, a především riziko následných sankcí ze strany finanční správy.

Přestože jde o administrativní úkon, precizní vyhotovení oznámení o osvobozených příjmech je nezbytnou právní prevencí, kterou vám ARROWS pomůže zajistit. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s přípravou podkladů stanovených zákonem v té nejvyšší kvalitě. Zajišťujeme dlouhodobé služby pro více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., což zaručuje rychlost a vysokou kvalitu i ve vašem případě.

Naše rozsáhlé portfolio klientů s vysokým kapitálem nám navíc umožňuje dělat více než jen řešit právní problémy. Pokud se v rámci řešení Vašeho prodeje objeví zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti, umíme Vás s našimi klienty propojit. A rádi si poslechneme i Vaše zajímavé podnikatelské nápady. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

FAQ – Právní tipy k lhůtám a formě

• Jakou formou musím oznámení podat?
  Oznámení se podává volnou formou, ale musí obsahovat veškeré zákonné náležitosti k identifikaci příjmu. Pro okamžité řešení vaší situace a přípravu podkladů nám napište na office@arws.cz.
• Mám šanci na prominutí pokuty, pokud jsem termín prošvihl?
  Ano, zákon umožňuje podat žádost o prominutí z omluvitelných důvodů (dle § 38w odst. 6 ZDP). Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Můžete pokutu zvrátit? Pravidla pro prominutí sankce 

Pokud již došlo k porušení oznamovací povinnosti a správce daně vám pokutu vyměřil, existuje možnost zvrácení situace. Zákon (§ 38w odst. 6 ZDP) umožňuje správci daně pokutu zcela nebo částečně prominout, pokud k nesplnění povinnosti došlo z takzvaných omluvitelných důvodů.

Prominutí však není automatické, ale vyžaduje aktivní krok. Poplatník musí podat písemnou žádost o prominutí pokuty u místně příslušného správce daně. Správce daně musí o této žádosti rozhodnout ve lhůtě šesti měsíců ode dne jejího podání.

Úspěch žádosti závisí na přesvědčivosti argumentace o omluvitelných důvodech. Generální finanční ředitelství vydalo k tomuto tématu interní metodický pokyn – Pokyn GFŘ D-56. Tento pokyn detailně upravuje postup orgánů Finanční správy při rozhodování o prominutí pokuty a definuje, jaké skutečnosti mohou být za omluvitelné považovány. Znalost a správné uplatnění tohoto pokynu v právní argumentaci je klíčové pro dosažení prominutí nebo snížení sankce.

Právníci ARROWS mají zkušenosti s podáváním žádostí o prominutí pokuty na základě Pokynu GFŘ D-56 a zajišťují komplexní zastupování u správních orgánů, i když již k porušení povinnosti došlo.

Naše zkušenosti jsou vaší výhodou: ARROWS jako váš partner v daňovém právu

Naše rozsáhlé zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům jsou vaší silnou zárukou. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě řešení, což je v daňových záležitostech s pevnými lhůtami nezbytné. Pro korporátní klienty a majitele firem se zaměřujeme na systémovou prevenci, která chrání vedení před osobní odpovědností a finančními ztrátami společnosti.

Nabízíme vyhotovení interních směrnic a pravidel pro řízení daňových rizik, které zajistí řádné plnění povinností u všech transakcí přesahujících stanovené limity. Současně poskytujeme odborná školení pro zaměstnance, finanční ředitele (CFO) a vedení, zaměřená na daňové povinnosti při prodeji majetku a investic, včetně certifikátu.

Ať už potřebujete přípravu dokumentace před prodejem, nebo akutní zastupování u správních orgánů v případě hrozící pokuty, ARROWS je Váš partner pro minimalizaci daňově-právních rizik.

Závěr: Předejděte finančním ztrátám – Nechte povinnosti na expertech ARROWS

Příjem z prodeje majetku nad 5 milionů Kč vyžaduje aktivní právní správu, i když je osvobozen od DPFO. Sankce za opomenutí oznamovací povinnosti jsou drastické, počítají se z celého příjmu a je jim nutné předejít včasnou reakcí a precizním plněním povinností.

Advokátní kancelář ARROWS vám nabízí komplexní právní služby, které pokrývají celou škálu rizik spojených s prodejem velkého majetku, včetně:

• Právní konzultace a daňové analýzy transakce, včetně posouzení časového testu.
• Příprava podkladů stanovených zákonem (Oznámení o osvobozených příjmech) a zajištění plnění povinností.
• Zastupování u správních orgánů a vypracování kvalifikovaných žádostí o prominutí pokuty dle Pokynu GFŘ D-56.
• Vyhotovení interních směrnic a odborných školení pro prevenci ve vaší společnosti.

Neignorujte riziko pokuty 15 % z celého příjmu. Získejte právní řešení na míru od expertů, kteří se touto problematikou běžně věnují. Spojte se s námi na office@arws.cz a minimalizujte svá daňová rizika.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k oznamovací povinnosti při prodeji nemovitostí

• Jaký je zásadní rozdíl mezi osvobozením od daně a oznamovací povinností?
  Osvobození od daně znamená, že příjem nepodléhá sazbě daně z příjmů (DPFO). Oznamovací povinnost (§ 38v ZDP) je však samostatná administrativní povinnost, která slouží finanční správě jako kontrolní mechanismus pro sledování velkých finančních toků u fyzických osob, bez ohledu na to, zda je příjem daňově zatížen či nikoli. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
• Pokud jsem prodal investiční nemovitost v Rakousku a splnil časový test, musím to hlásit v ČR?
  Ano. Jako český daňový rezident musíte příjem nahlásit v ČR, jelikož se na něj česká výjimka pro nemovitosti zapsané v Katastru nemovitostí ČR nevztahuje, a mezinárodní příjem podléhá oznamovací povinnosti nad 5 mil. Kč. Díky síti ARROWS International máme s řešením těchto mezinárodních případů rozsáhlé zkušenosti. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
• Musím oznamovat příjem z dědictví, pokud přesáhl 5 milionů Kč?
  Dědictví je obecně osvobozený příjem, a tudíž podléhá oznamovací povinnosti nad limit 5 mil. Kč, pokud se na něj nevztahuje jedna ze zákonných výjimek (např. nemovitosti zapsané v KN). Je proto nutné pečlivě posoudit konkrétní situaci a druh zděděného majetku. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
• Co se stane, když finanční správa zjistí nesplnění povinnosti až po několika letech?
  Pokuta za neoznámení se stupňuje s dobou prodlení. Při zjištění kontrolou po delší době nebo bez předchozího pokusu o nápravu může dosáhnout maximální sazby 15 % z osvobozeného příjmu. V takovém případě je nezbytná okamžitá právní reakce, včetně podání žádosti o prominutí pokuty dle Pokynu GFŘ D-56. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
• Pomůže mi ARROWS s přípravou žádosti o prominutí pokuty?
  Ano, poskytujeme komplexní zastupování u správních orgánů, včetně strategické přípravy podkladů a žádosti, která argumentuje omluvitelnými důvody ve smyslu daňového řádu a interních pokynů GFŘ. Naším cílem je minimalizovat finanční dopad sankce. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.