Povolení přípojky před hlavní stavbou:

Plánujete developerský projekt a narážíte na problém s povolením přípojek před hlavní stavbou, protože se úřad zdráhá takový postup povolit? V tomto článku získáte jasný návod, jak se orientovat podle nového stavebního zákona platného od roku 2024. Pochopíte klíčový právní princip – zásadu legality, kterým se úřady musí řídit, a získáte strategický postup, jak váš projekt posunout vpřed bez zbytečných prodlev a nákladů.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Nový stavební zákon 2024: Revoluce v povolování přípojek, nebo jen zdánlivé zjednodušení?

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), který plně nabyl účinnosti 1. července 2024, přinesl na první pohled revoluční změnu v povolování inženýrských sítí. Jeho cílem bylo zjednodušit a zrychlit celý proces, avšak praxe ukazuje, že realita je pro stavebníky a investory mnohem složitější.

Změna kategorizace: Přípojky jako „drobné stavby“

Hlavní legislativní změnou je nová kategorizace přípojek. Vodovodní a kanalizační přípojky do délky 25 metrů jsou nově považovány za drobné stavby. V praxi to znamená, že na jejich realizaci již nepotřebujete povolení od stavebního úřadu, jako byl dříve nutný například územní souhlas. Jedná se o zásadní odklon od předchozí praxe.

Je však nutné rozlišovat – přípojky delší než 25 metrů spadají do kategorie jednoduchých staveb a povolení stavebního úřadu stále vyžadují. Právě tato hranice je klíčová pro správné plánování vašeho projektu a volbu správného postupu.

Paradox zjednodušení: Proč je proces složitější než dříve?

Ačkoliv zákon sliboval zjednodušení, jeho zavedení do praxe provází řada problémů, které celý proces paradoxně komplikují a prodlužují. Stavebníci se potýkají s nejistotou a rizikem zpoždění.

Před účinností zákona byly stavební úřady zavaleny žádostmi podanými ještě podle starých, dobře známých pravidel, což vytvořilo obrovské zpoždění v jejich vyřizování. Současně se potýkají s technickými problémy a nedostatečným proškolením pro práci s novým digitálním Portálem stavebníka. Zákon navíc úřadům umožňuje v přechodném období prodloužit lhůty pro vyřízení na dvojnásobek, což původně zamýšlené zrychlení zcela neguje.

Co se nemění: Povinnosti, které nelze ignorovat

I v případě přípojek do 25 metrů, které jsou formálně bez povolení, zůstává řada povinností, jejichž zanedbání může vést k vážným právním i finančním následkům. Stále je bezpodmínečně nutné zajistit:

• Projektovou dokumentaci: Zpracovanou autorizovaným inženýrem.
• Souhlas správce sítě: Kladné stanovisko od provozovatele vodovodu, kanalizace či elektrické sítě je naprosto klíčové.
• Vytyčení stávajících sítí: Před zahájením výkopových prací musí být všechny podzemní sítě odborně zaměřeny, aby nedošlo k jejich poškození.
• Souhlas sousedů: Pokud se trasa přípojky přiblíží na méně než 2 metry k hranici sousedního pozemku, je nutný jejich písemný souhlas.

V současné nejisté situaci jsou úředníci obezřetnější a vyžadují naprosto bezchybné a kompletní podklady. Ačkoliv je tedy papírově proces jednodušší, nároky na preciznost přípravy ze strany investora ve skutečnosti vzrostly. 

V ARROWS se specializujeme na přípravu kompletní dokumentace, která ochrání vaši investici před zbytečnými průtahy. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Zásada legality: Proč stavební úřad nemůže jednat „jen prakticky“?

Mnoho investorů se setkává se situací, kdy jejich logický a praktický požadavek narazí na nepochopení úředníka. Důvodem je zásada legality – jeden z pilířů českého veřejného práva, který omezuje pravomoci správních orgánů, včetně stavebních úřadů.

Co přesně znamená zásada legality?

Zjednodušeně řečeno, stavební úřad smí dělat pouze to, co mu zákon výslovně přikazuje nebo dovoluje. Nemůže si vytvářet vlastní pravidla ani postupovat mimo zákonný rámec, i kdyby se to v dané situaci jevilo jako nejrozumnější řešení. Tento princip, zakotvený v Ústavě ČR a správním řádu, je v přímém kontrastu s právy soukromých osob a firem, které mohou činit vše, co zákon nezakazuje.

Správní uvážení a ochrana dobré víry

V rámci zákona má úřad určitý prostor pro správní uvážení – tedy možnost vybrat si z několika zákonem předvídaných řešení to nejvhodnější.

Neznamená to však, že si může vytvořit řešení zcela nové nebo udělit výjimku, kterou zákon nezná.

Dalším důležitým principem je ochrana dobré víry, podle které by úřad měl šetřit práva, která lidé nabyli v dobré víře. Judikatura Nejvyššího správního soudu však opakovaně potvrzuje, že zásada legality je tomuto principu nadřazená, zejména pokud by byl porušen zákon.

Praktický dopad na váš projekt

Jak se tyto principy projeví v praxi? Představte si, že potřebujete postavit 30metrovou vodovodní přípojku (tedy jednoduchou stavbu vyžadující povolení) ještě před schválením projektu hlavní budovy. Pro vás je to praktická nutnost. Úředník, vázaný zásadou legality, však vidí, že zákon vyžaduje povolení pro konkrétní stavební záměr. Pokud projekt hlavní budovy formálně neexistuje nebo není schválen, může dospět k závěru, že nemá právní oporu pro povolení přípojky jako samostatné stavby. Vzniká tak střet mezi vaší praktickou potřebou a jeho zákonnými mantinely.

FAQ – Právní tipy k jednání s úřady

• Proč úředník zamítl můj logický požadavek?
  Pravděpodobně proto, že Váš požadavek, ač praktický, neměl oporu v zákoně. Úředník je vázán zásadou legality a nemůže si dovolit postupovat nad rámec svých pravomocí. Potřebujete posoudit Váš případ? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
• Může stavební úřad udělat výjimku?
  Skutečnou "výjimku" mimo zákon udělit nemůže. Může však v mezích zákona uplatnit správní uvážení, pokud mu to daná situace umožňuje. Klíčem je předložit mu takové podklady, které mu legální postup umožní. Pro právní strategii na míru nám napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Strategický postup pro povolení přípojek před hlavní stavbou

Klíčem k úspěchu není přesvědčovat úředníka, aby jednal „prakticky“, ale předložit mu takové podklady, aby povolení vaší přípojky bylo jediným možným legálním krokem. To vyžaduje precizní právní a technickou přípravu.

Krok 1: Perfektní projektová dokumentace jako základ

Základem všeho je kompletní a přesná projektová dokumentace. Musí jasně definovat přípojku jako samostatnou stavbu nebo jako první, oddělenou etapu celého stavebního záměru. Tím dáte úřadu jasný a právně obhajitelný předmět řízení. Jakákoliv odchylka od ověřené dokumentace může být v budoucnu důvodem k nařízení odstranění stavby, jak potvrzuje i rozsáhlá judikatura soudů.

Naši právníci v ARROWS zajistí revizi vaší projektové dokumentace z právního hlediska, abychom předešli budoucím sporům a zajistili její hladké schválení úřady. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Krok 2: Proaktivní jednání se správci sítí a dotčenými orgány

Než vůbec oslovíte stavební úřad, získejte veškerá potřebná stanoviska od správců sítí (vodárny, ČEZ, GasNet atd.) a dalších dotčených orgánů (např. odbor dopravy). Nový zákon sice umožňuje, aby si tato stanoviska vyžádal sám stavební úřad, ale to je past – po dobu čekání na stanoviska se přerušuje běh lhůty pro vydání rozhodnutí a celý proces se tak výrazně prodlužuje. Předložení kompletního spisu s již zajištěnými souhlasy je známkou vaší profesionality a urychlí celé řízení.

Krok 3: Správné podání žádosti – klíč k úspěchu

Vaše žádost musí být formulována tak, aby byla v souladu se zákonem a poskytla úředníkovi právní titul k vydání povolení. Místo neformální žádosti o „praktický přístup“ je nutné podat formální žádost o povolení přípojky jako samostatné stavby, případně jako stavby zařízení staveniště, pokud to povaha projektu umožňuje. Tímto způsobem úředníka neprosíte o výjimku, ale žádáte ho, aby konal v souladu se zákonem na základě vámi perfektně připravených podkladů.

V ARROWS pro vás připravíme kompletní žádost a veškeré podklady stanovené zákonem tak, aby stavební úřad neměl důvod vaši žádost zamítnout. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Naši specialisté pro Vás:

Rizika a sankce: Co hrozí při nesprávném postupu?

Postupovat bez řádného právního rámce je pro každý developerský či investiční projekt extrémně riskantní. Důsledky mohou být fatální nejen pro harmonogram, ale i pro rozpočet celého projektu.

Největší hrozba: „Černá stavba“

Přípojka vybudovaná bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním je považována za černou stavbu. Stavební úřad v takovém případě zahájí řízení o odstranění stavby.

Nový stavební zákon navíc výrazně zpřísnil podmínky pro dodatečné povolení (legalizaci) takové stavby. Pokud například stavba vyžaduje výjimku, kterou jste si předem nezajistili, její dodatečné povolení je prakticky nemožné.

Finanční a časové ztráty

Kromě nákladů na samotné odstranění stavby, které jdou plně k tíži stavebníka, hrozí vysoké pokuty za spáchaný přestupek. Největší ztrátou je však čas. Spor o přípojku může zablokovat celý hlavní projekt na měsíce i roky, což vede k obrovským finančním ztrátám v důsledku smluvních pokut, nevyužitých kapacit a promarněných obchodních příležitostí.

Konkrétní hrozby při povolování přípojek

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zastavení řízení kvůli neúplné žádosti a následné zpoždění celého projektu o měsíce.	Příprava kompletní dokumentace, která ochrání před průtahy. Potřebujete zajistit, aby vaše žádost byla bezchybná? Napište na office@arws.cz.
Nařízení odstranění přípojky z důvodu jejího provedení v rozporu s povolením.	Zastupování v řízení o odstranění stavby a posouzení možností dodatečného povolení. Hrozí vám odstranění stavby? Kontaktujte nás ihned na office@arws.cz.
Vysoké finanční pokuty od stavebního úřadu za realizaci stavby bez potřebného povolení.	Právní konzultace a preventivní analýza záměru, která vás chrání před sankcemi. Chcete se vyhnout pokutám? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Občanskoprávní spory se sousedy, jejichž práva byla stavbou dotčena.	Příprava smluv se sousedy a zastupování při řešení námitek v řízení. Potřebujete vyřešit vztahy se sousedy? Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Mezinárodní projekty a zahraniční investoři v ČR

Pro zahraniční investory jsou výzvy spojené s novým stavebním zákonem ještě umocněny neznalostí místního právního prostředí a administrativních zvyklostí. Navíc se na ně může vztahovat další vrstva regulace v podobě zákona o prověřování zahraničních investic (FDI), zejména pokud se projekt týká kritické infrastruktury.

ARROWS International: Vaše lokální výhoda v globálním měřítku

Právě pro tyto případy jsme více než deset let budovali naši mezinárodní síť ARROWS International. Díky ní jsme schopni poskytovat bezproblémový právní servis klientům z celého světa a zároveň pomáhat českým firmám s jejich expanzí do zahraničí. Zajišťujeme jediný kontaktní bod v ČR, který koordinuje veškeré právní kroky v desítkách zemí.

Díky naší síti ARROWS International, budované více než deset let, zajišťujeme právní servis pro developerské projekty s mezinárodním prvkem na denní bázi. Ať už investujete v Česku nebo expandujete z ČR do zahraničí, jsme vaším spolehlivým partnerem. Pro konzultaci vašeho mezinárodního projektu nám napište na office@arws.cz.

Komplexní právní servis ARROWS: Vaše jistota ve stavebním řízení

Naše služby nekončí získáním jednoho povolení. Jsme partnerem pro celý životní cyklus vašeho projektu. Naše dlouholeté zkušenosti, které se opírají o portfolio více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, nám umožňují poskytovat rychlé a vysoce kvalitní služby. Náš komplexní servis zahrnuje:

• Hloubkové právní prověrky (due diligence) pozemků a projektových společností.
• Přípravu a revizi smluvní dokumentace (včetně standardů FIDIC a plánovacích smluv).
• Zastupování ve všech fázích povolovacího procesu (územní, stavební i kolaudační řízení).
• Zastupování před soudy a správními orgány v případě sporů.
• Odborná školení pro váš management a zaměstnance.

Navíc aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní či investiční příležitosti. Jsme více než jen právníci – jsme vaši strategičtí partneři.

Strategická rizika developerského projektu

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Skryté právní vady na pozemku (věcná břemena, zástavní práva), které mohou zablokovat nebo výrazně prodražit celý projekt.	Hloubková právní prověrka (due diligence) nemovitosti. Chcete mít jistotu o vaší investici? Požádejte o právní prověrku na office@arws.cz.
Nesoulad projektu s územním plánem, vedoucí k zamítnutí povolení a zmaření investice.	Analýza územně plánovací dokumentace a zastupování při jednání s obcí. Potřebujete prověřit soulad vašeho projektu s regulativy? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Spory s generálním dodavatelem stavby ohledně víceprací, termínů a kvality díla (claim management).	Příprava a revize smluv o dílo (včetně standardů FIDIC), které chrání vaše zájmy. Chcete neprůstřelnou smlouvu s dodavatelem? Napište nám na office@arws.cz.
Právní nejistota při akvizici projektu v zahraničí kvůli neznalosti místního práva a regulací.	Zajištění komplexního právního servisu a due diligence prostřednictvím sítě ARROWS International. Plánujete mezinárodní expanzi? Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Soustřeďte se na Váš byznys - právní detaily nechte na nás

Povolování staveb, zejména v současném přechodovém období, je komplexní disciplína plná rizik. Spolupráce s ARROWS vám přináší nejen špičkovou právní expertizu, ale především strategickou výhodu, jistotu a klid, který potřebujete pro úspěšnou realizaci vašich podnikatelských záměrů.

Naši specialisté pro Vás:

Ať už řešíte povolení jediné přípojky, nebo připravujete rozsáhlý developerský projekt s mezinárodním přesahem, jsme tu pro vás. Kontaktujte nás na office@arws.cz pro nezávaznou úvodní konzultaci a zjistěte, jak můžeme ochránit a podpořit vaši investici.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k povolování přípojek

1. Potřebuji na vodovodní přípojku o délce 20 metrů ještě povolení od stavebního úřadu?
   Dle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) přípojky do 25 m délky spadají do kategorie drobných staveb a nevyžadují povolení stavebního úřadu. Stále však musíte mít projektovou dokumentaci a souhlas správce sítě. Pokud si nejste jisti všemi povinnostmi, kontaktujte nás na office@arws.cz.
2. Můžu začít stavět přípojku, i když ještě nemám povolení na hlavní stavbu (rodinný dům)?
   Toto je právně složitá situace. Zatímco krátkou přípojku (<25m) zákonně povolit nepotřebujete, delší přípojka povolení vyžaduje a úřad ji musí vztáhnout ke konkrétnímu stavebnímu záměru. Doporučujeme zvolit správnou právní strategii a podat žádost tak, aby byla pro úřad akceptovatelná. Pro posouzení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
3. Stavební úřad je pomalý a nereaguje. Co mohu dělat?
   Zákon stanoví lhůty pro vydání rozhodnutí, ale úřady je mohou za určitých okolností prodloužit. Pokud je úřad nečinný, existují právní nástroje na obranu, jako je podání podnětu k učinění opatření proti nečinnosti. Řešíte podobný problém? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
4. Co je to "zásada legality" a proč je pro mě důležitá?
   Je to základní princip, že správní orgán (stavební úřad) smí činit pouze to, co mu zákon výslovně dovoluje. Pro vás je to důležité, protože to vysvětluje, proč úřad nemůže vyhovět "praktickým", ale zákonem nepodloženým žádostem. Vaše žádost musí být vždy v souladu se zákonem. Pro zajištění právní jistoty se obraťte na naše specialisty na office@arws.cz.
5. Soused mi nechce dát souhlas s umístěním přípojky blízko jeho pozemku. Jak mám postupovat?
   Absence souhlasu souseda komplikuje zjednodušené postupy. V takovém případě bude nutné vést standardní řízení o povolení záměru, kde stavební úřad námitky souseda posoudí. Můžeme vás v tomto řízení efektivně zastoupit. Pro více informací nám napište na office@arws.cz.
6. Plánuji developerský projekt v Polsku. Může mi ARROWS pomoci i tam?
   Ano. Díky naší mezinárodní síti ARROWS International vám poskytneme komplexní právní servis nejen v Polsku, ale ve více než 70 zemích světa, a to vše prostřednictvím vašeho kontaktního partnera v ČR. Pro řešení mezinárodních projektů nás kontaktujte na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.