Technická infrastruktura v developerských projektech: Jaké dokumenty musíte mít pro úřady a obce

Výstavba bytových komplexů či logistických center je jedna věc, ale bez řádně povolené a následně zkolaudované technické infrastruktury se projekt stává mrtvou investicí. V tomto odborném článku rozebereme klíčové právní dokumenty pro jednání s úřady a obcemi, které musíte mít v pořádku podle nového stavebního zákona. Ukážeme vám, jak předejít zablokování záměru a sankcím.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Plánovací smlouva: Klíčový dokument podle § 130 NSZ

Základním kamenem vztahu mezi developerem a obcí je tzv. plánovací smlouva. Nový stavební zákon (NSZ) v § 130 a násl. explicitně upravuje tento institut jako veřejnoprávní smlouvu, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost. Nejde tedy jen o gentlemanskou dohodu, ale o závazný právní titul, který je vymahatelný.

Mnoho investorů chybuje v tom, že smlouvu podcení z hlediska správního práva. Jelikož jde o veřejnoprávní smlouvu, vztahují se na ni i ustanovení správního řádu, což přináší specifika, jako je přezkum souladu s právními předpisy. Pokud smlouva neobsahuje náležitosti vyžadované zákonem, může být shledána neplatnou či nicotnou, což ohrozí celou investici. Advokátní kancelář ARROWS běžně zajišťuje přípravu těchto smluv a vyjednávání podmínek přímo se samosprávami. Díky tomu, že v našem portfoliu máme více než 50 obcí a krajů, známe problematiku z obou stran a dokážeme vyjednat nejvýhodnější podmínky.

Zajistěte si neprůstřelnou smluvní dokumentaci s obcí. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Zajímá vás tato služba podrobněji? Podívejte se na její kompletní popis ZDE.

FAQ – Právní tipy k plánovacím smlouvám

1. Je souhlas stavebního úřadu nutný k uzavření plánovací smlouvy?
Podle nového stavebního zákona není k uzavření plánovací smlouvy podle § 130 třeba souhlasu stavebního úřadu, neboť ten není smluvní stranou. Přesto je koordinace klíčová pro hladký průběh řízení. Potřebujete právní pomoc při vyjednávání? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Může obec vyžadovat finanční příspěvek (kontribuci)?
Ano, tzv. investiční příspěvky na rozvoj veřejné infrastruktury jsou běžnou praxí, musí však být přiměřené, transparentní a nesmí mít charakter „kupování si“ územního rozhodnutí v rozporu se zákonem. Chcete ověřit legalitu požadavku obce? Napište na office@arws.cz. 

Rizika ve fázi přípravy a povolování

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Absolutní neplatnost smlouvy – Smlouva s obcí nebyla řádně zveřejněna nebo schválena zastupitelstvem dle zákona o obcích. Celý závazek obce převzít sítě padá.	Právní audit (Due Diligence) – Ověříme, zda proces schvalování na straně obce proběhl v souladu se zákonem.
Nedostatečná specifikace závazků – Smlouva neřeší technické detaily předání. Obec odmítne sítě převzít kvůli „nedostatkům“, které nebyly definovány.	Příprava a revize smluv – Nastavíme přesné parametry převzetí a záruk podle § 131 NSZ, abyste se vyhnuli sporům.
Zablokování ze strany vlastníků pozemků – Chybějící věcná břemena či souhlasy sousedů pro vedení sítí.	Zastupování při jednání – Vyřešíme právní vztahy k pozemkům a zajistíme potřebná věcná břemena.

Specifika inženýrských sítí: Nemovitá věc a § 509 OZ

Při budování infrastruktury je nutné pamatovat na to, že inženýrské sítě (vodovody, kanalizace) mají specifický právní režim. Podle § 509 občanského zákoníku (OZ) se inženýrské sítě považují za nemovité věci. To má zásadní dopad na převody vlastnictví, vklady do katastru nemovitostí a daňové aspekty.

Často řešíme situace, kdy developer vybuduje síť, ale nemá vyřešena věcná břemena (služebnosti inženýrské sítě) k pozemkům pod ní. Bez toho nelze síť řádně provozovat ani převést na provozovatele (např. vodárny) či obec. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s přípravou dokumentace k věcným břemenům, která ochrání před zdržením – napište na office@arws.cz. 

Tato problematika je v praxi mnohem složitější, než se na první pohled zdá. Nejde jen o technické výkresy, ale o složitou právní mozaiku vlastnických práv a správních povolení. Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokážeme klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb.

Mezinárodní přesah pro zahraniční investory

Pokud jste zahraniční investor nebo realizujete projekt s mezinárodním kapitálem, složitost českého stavebního práva může být bariérou. Díky naší síti ARROWS International a desetileté praxi běžně zajišťujeme právní servis pro mezinárodní pobočky nadnárodních korporací. Umíme vysvětlit specifika českých „plánovacích smluv“ zahraničnímu managementu. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz. 

FAQ – Právní tipy k převodům sítí

1. Jak je to s DPH při převodu sítí na obec?
Převod inženýrských sítí může podléhat specifickému režimu DPH. U úplatných převodů je třeba zkoumat, zda jde o zdanitelné plnění, nebo zda lze využít osvobození. Špatné nastavení může stát miliony. Daňové aspekty vyřešíme za vás. Kontaktujte office@arws.cz. 

2. Musí obec převzít sítě úplatně?
Zákon o majetku obcí umožňuje i bezúplatné nabytí (darování), pokud je to ve veřejném zájmu (např. místní komunikace). Většina smluv s developery počítá s bezúplatným převodem nebo převodem za symbolickou cenu. Potřebujete nastavit strategii převodu? Napište nám na office@arws.cz. 

Rizika při kolaudaci a předání obci

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Odmítnutí kolaudačního souhlasu – Stavba neodpovídá dokumentaci nebo chybí revizní zprávy. Hrozí smluvní pokuty od nájemců za pozdní předání.	Zastupování u správních orgánů – Pomůžeme vám s kompletací dokladů a jednáním se stavebním úřadem.
Daňové doměrky – Nesprávně nastavený převod infrastruktury (dar vs. prodej) vede k doměření DPH nebo daně z příjmu.	Daňově-právní optimalizace – Nastavíme transakci tak, aby byla daňově efektivní a bezpečná.
Spory o vady a záruky – Obec uplatňuje vady na komunikacích roky po předání, protože záruční doba ve smlouvě byla nastavena nevýhodně pro developera.	Nastavení záručních podmínek – Smluvně omezíme odpovědnost a sjednáme reálné záruční doby.

Proč svěřit právní agendu infrastruktury ARROWS?

Zajištění technické infrastruktury vyžaduje precizní znalost nejen nového stavebního zákona, ale i zákona o obcích, daňových předpisů a občanského zákoníku. Naše advokátní kancelář je pojištěna na škodu až do výše 500 000 000 Kč, což vám dává jistotu bezpečnosti, kterou menší kanceláře nemohou nabídnout.

Běžně fungujeme také jako partneři firemních právníků a HR ředitelů, kteří potřebují specializovanou podporu pro velké investiční celky. Naše zkušenosti z poskytování služeb pro více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. jsou zárukou, že rozumíme byznysovému kontextu vaší stavby.

Navíc, naše práce nekončí jen u práva. Umíme klienty propojit mezi sebou. Pokud hledáte investora pro svůj projekt nebo partnera pro provozování infrastruktury, rádi zprostředkujeme kontakt. Hledáte v této oblasti financování nebo partnera? Ozvěte se nám na office@arws.cz. 

FAQ – Nejčastější právní dotazy k technické infrastruktuře

1. Co když se v průběhu výstavby změní vedení obce a nová rada chce změnit dohodnuté podmínky?
Pokud máte řádně uzavřenou plánovací smlouvu podle § 130 NSZ, je pro obec závazná bez ohledu na politické změny. Odstoupit od ní lze jen ze zákonných důvodů. Proto je klíčová kvalita původní smlouvy. Potřebujete vymoci plnění smlouvy? Napište na office@arws.cz. 

2.Jak řešit situaci, kdy správce sítě (např. ČEZ, GasNet) diktuje nevýhodné podmínky připojení?
Monopolní postavení správců sítí má své limity dané energetickým zákonem. Požadavky nad rámec zákona lze rozporovat. Často pomůže odborné právní stanovisko. Pro revizi požadavků nás kontaktujte na office@arws.cz. 

3. Kdy přechází nebezpečí škody na infrastruktuře na obec?
Zpravidla až okamžikem formálního protokolárního převzetí. Do té doby nese riziko (např. krádeže kabelů, poškození počasím) developer. Je nutné mít kvalitní pojištění a smlouvu o dílo. Potřebujete zkontrolovat pojistné smlouvy? Napište nám na office@arws.cz. 

4. Lze převést na obec i zeleň a veřejná prostranství?
Ano, novela zákona o majetku státu a praxe obcí to umožňuje, často bezúplatně, pokud jde o veřejný zájem (veřejná zeleň). Podmínky údržby po předání musí být jasně stanoveny. Chcete připravit darovací smlouvu na pozemky? Kontaktujte office@arws.cz. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.