Jak na mezinárodní ocenění firmy, jejímž majetkem je hlavně nemovitost?

Dnešní trh s nemovitostmi je dynamický a globální. Pokud se orientujete v investicích, fúzích nebo akvizicích společností s nemovitostním majetkem, je pro vás pochopení reálné hodnoty naprosto klíčové. V tomto článku vám ukážeme, jak se na hodnotu dívají ti nejúspěšnější investoři, proč jsou nezbytné komplexní ekonomické a právní analýzy a jak vám mohou právníci z ARROWS s mezinárodní sítí ARROWS International pomoci ochránit a zhodnotit váš majetek.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je ocenění firmy s nemovitostmi dnes komplexnější než kdy dříve?

Hodnota realitní společnosti se již dávno nepočítá jen podle počtu čtverečních metrů nebo adres. Po turbulentním období na globálních trzích se ekonomická dynamika mění. Hodnoty soukromých nemovitostí rostou již dvě po sobě jdoucí čtvrtletí a celkové výnosy jsou v posledních čtyřech čtvrtletích pozitivní, což signalizuje oživení trhu. Tento obrat je živen stabilizací úrokových sazeb, která po letech nejistoty znovu povzbuzuje fúze a akvizice (M&A). Pro kupující a prodávající to znamená, že se jejich cenová očekávání začínají sbližovat, což otevírá takzvané „kritické nákupní okno“, než ceny dosáhnou svého vrcholu.

Na trh navíc vstupují noví, významní hráči. Vidíme rostoucí aktivitu penzijních fondů a soukromých kapitálových fondů, které mají velký objem prostředků, jež potřebují alokovat do dlouhodobých investic, jako jsou právě nemovitosti. Jejich příchod posiluje poptávku po sofistikovaném oceňovacím a právním poradenství, které dokáže zhodnotit investice z dlouhodobé a komplexní perspektivy. Pro úspěšné uzavření transakce už nestačí jen základní odhad, ale detailní analýza všech rizik, která se mohou objevit.

Ocenění na papíře vs. skutečná hodnota: Proč tradiční metody už nestačí?

Pro určení tržní hodnoty se běžně používají tři základní ekonomické metody – porovnávací, nákladová a výnosová metoda. Zatímco srovnávací metoda je vhodná pro homogenní nemovitosti, které jsou snadno porovnatelné s nedávnými prodeji, výnosová metoda je klíčová pro komerční nemovitosti, které generují pravidelný příjem. Tyto metody však často poskytují pouze základní přehled. Skuteční investoři se dívají hlouběji. Je důležité rozlišovat mezi takzvaným úředním oceněním, které se řídí českými předpisy, a tržní hodnotou stanovenou podle mezinárodních oceňovacích standardů jako jsou například ty od International Valuation Standards Committee (IVSC). Pro sofistikovaného investora je rozhodující tržní hodnota, kterou úřední posudek nemusí přesně odrážet.

Metoda diskontovaných peněžních toků, známá jako DCF, je považována za nejpřesnější způsob ocenění, protože se neopírá o statický pohled, ale o predikci všech budoucích peněžních toků, které nemovitost vygeneruje. 

Tím, že zohledňuje nejen příjmy, ale i výdaje a konečnou prodejní cenu, poskytuje ucelený obraz o skutečné hodnotě investice. Ve finančním modelu DCF hraje klíčovou roli diskontní sazba (discount rate), která odráží míru rizika dané investice. Jakákoli právní vada nebo finanční nejistota odhalená při due diligence, jako jsou spory s nájemníky, neplatné smlouvy, nebo neřešené exekuce, zvyšuje vnímané riziko, a tím i diskontní sazbu.

Tato vyšší sazba přímo a exaktně snižuje konečnou hodnotu oceňované společnosti, což je přímá kauzalita mezi právní due diligence a ekonomickým oceněním.

ESG faktory jako nový driver hodnoty: Co je to „Brown Discount“?

Posledním, ale velmi významným trendem v oceňování nemovitostí je rostoucí důraz na faktory ESG (Environmental, Social, Governance). ESG už není jen o regulaci nebo korporátní zodpovědnosti, ale stalo se aktivním prvkem, který ovlivňuje samotnou hodnotu nemovitosti. Nemovitosti s nedostatečným ESG profilem čelí riziku takzvaného „brown discount“ (hnědého diskontu), což je snížení jejich hodnoty kvůli budoucím nákladům na modernizaci a menší atraktivitě pro nájemce a investory. Naopak budovy s certifikáty udržitelnosti (např. BREEAM, LEED) mohou dosáhnout vyšší hodnoty a atraktivity pro investory, kteří mají vlastní cíle v oblasti udržitelnosti.

Důraz na ESG znamená, že investoři dnes nekupují jen budovu, ale také její udržitelnost a reputaci. Majitelé firem musí investovat do energetické efektivity, transparentního řízení a sociálních politik, aby si udrželi a zvýšili hodnotu svého portfolia.

Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na  office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k udržitelnosti ve vašem portfoliu

Jaké právní dokumenty potřebuji pro prokázání ESG standardů?

Potřebujete robustní systém interních směrnic, které definují vaši strategii. Měli byste si také zajistit všechny certifikace, jako je například Energetický štítek budovy, a mít je řádně doložené ve vaší dokumentaci. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na  office@arws.cz.

Může mi hrozit pokuta za nedostatečné ESG reporty?

Ano, v závislosti na vaší velikosti a oboru podnikání vás mohou regulace nutit k pravidelnému reportingu. Chybné nebo neúplné reporty mohou vést nejen k pokutám, ale také ke ztrátě důvěry u investorů a bank. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na  office@arws.cz

Nevíte si s daným tématem rady?

Hloubková prověrka (Due Diligence): Váš obranný mechanismus proti skrytým rizikům

Právní hloubková prověrka, neboli due diligence, je proces, který sahá daleko za pouhý pohled do katastru nemovitostí. Jde o komplexní audit, který má za cíl odhalit skryté hrozby, které mohou ovlivnit hodnotu transakce nebo dokonce zmařit celou akvizici. Prověrka by měla být týmovou prací s právníky, auditory a dalšími experty. Skutečná due diligence jde do hloubky, prověřuje platnost nabývacích titulů původních vlastníků, nebo rizika mimořádného vydržení, které se s novým občanským zákoníkem objevuje častěji.

Nejčastější právní hrozby a jak pomáhá ARROWS

Tato tabulka ukazuje, jak se právní rizika, která nejsou viditelná na první pohled, promítají do reálné hodnoty a jak je dokážeme řešit.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neplatnost nebo ukončení klíčových smluv - může zásadně snížit plánované tržby a návratnost investice, pokud jsou neplatné nebo snadno vypověditelné (např. nájemní smlouvy).	Příprava a revize smluv – potřebujete prověřit smlouvy? Napište na office@arws.cz.
Nevyřízené exekuce, zástavní práva, nebo věcná břemena - mohou omezit nakládání s majetkem nebo vést k dražbě nemovitosti.	Právní analýza a poradenství – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti a jak rizika eliminovat? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Porušení klauzulí "change of control" v úvěrových smlouvách - absence souhlasu banky se změnou vlastnické struktury může vést k zesplatnění úvěru a výkonu zástavního práva.	Zastupování u správních orgánů – naši právníci jsou připraveni vám pomoci, zejména při jednání s bankami. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Mezinárodní transakce: Proč je globální expertiza nezbytná?

Při mezinárodních transakcích platí právní princip lex rei sitae, který říká, že se nemovitost řídí právem země, kde se fyzicky nachází. Co funguje v jedné jurisdikci, nemusí být výhodné nebo dokonce proveditelné v jiné. Transakce se nedá „zkopírovat a vložit“ z jednoho trhu na druhý. Navíc, nová geopolitická rizika mohou mít okamžitý dopad na hodnotu investice. Příkladem je zákon v americkém Texasu (Texas SB 17), který omezuje vlastnictví nemovitostí pro subjekty z určitých „vybraných zemí“, s hrozbou vysokých pokut nebo nucené divestice. Díky naší deset let budované síti ARROWS International a každodennímu řešení transakcí s mezinárodním prvkem taková rizika běžně řešíme. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Každá mezinárodní transakce je rovněž podrobena přísné AML (Anti-Money Laundering) kontrole. Zanedbání těchto povinností není jen formální pochybení. Může vést k likvidačním pokutám až do výše 130 000 000 Kč nebo až 10 % z ročního obratu, k trestní odpovědnosti pro konkrétní fyzické osoby a k okamžitému zmrazení finančních prostředků určených na transakci. V takovém případě je celá transakce paralyzována, dokud se situace nevyřeší.

FAQ – Právní tipy k mezinárodním transakcím

Jak se liší due diligence v Česku a v zahraničí?

Základní principy jsou stejné, ale detaily se liší v závislosti na právním systému dané země. Například katastr nemovitostí v jedné zemi může být velmi transparentní, zatímco v jiné se spoléhá na ruční záznamy a notáře. Naši právníci s tím mají bohaté zkušenosti. 

Existují omezení pro zahraniční investory v ČR?

Česká republika je pro zahraniční investory velmi otevřená, ale existují specifické výjimky, například u zemědělské půdy. Je proto vždy klíčové prověřit konkrétní situaci a nastavit transakci správně. 

Finanční, environmentální a provozní rizika a role ARROWS

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nereálné finanční projekce - hrozí záporný cash flow, pokud je nemovitost přeceněna nebo jsou náklady podceněny.	Právní prověrka dokumentace a smluv – potřebujete prověřit smlouvy? Napište na office@arws.cz.
Environmentální kontaminace půdy nebo budovy - může vést k nutnosti nákladné sanace a vysokým pokutám od regulátorů.	Právní poradenství při získávání povolení – potřebujete poradit s environmentálními povoleními? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Skryté vady nemovitosti (např. plíseň, azbest) a neznámé náklady na opravy - náklady na nápravu mohou výrazně snížit investiční výnos.	Právní prověrka dokumentace – naši právníci jsou připraveni vám pomoci s revizí dokumentace. Napište na office@arws.cz
Problematický nájemce a nevýhodné nájemní smlouvy - mohou mít negativní dopad na cash flow a hodnotu nemovitosti.	Příprava podkladů – potřebujete připravit nebo revidovat smlouvy? Spojte se s námi na office@arws.cz.

Vaše investice si zaslouží komplexní ochranu

Ocenění firmy s nemovitostním majetkem v moderním mezinárodním prostředí je komplexní úkol, který vyžaduje symbiózu ekonomické a právní expertizy. Stabilizace úrokových sazeb a rostoucí M&A aktivita vytvářejí příležitosti, ale s nimi přicházejí i nová rizika – od geopolitických až po environmentální a provozní. Správné poradenství proto není nákladem, ale investicí do ochrany a zhodnocení vašeho majetku.

Naši právníci se této problematice běžně věnují a mohou vám pomoci s řešením všech záležitostí zmíněných v článku – od přípravy interních směrnic a dokumentace chránící před pokutami a sankcemi, přes revize smluv, zastupování u soudů a správních orgánů, až po odborná školení pro zaměstnance a vedení. Díky naší mezinárodní síti ARROWS International a našim bohatým zkušenostem s transakcemi s mezinárodním prvkem jsme pro vás ideálním partnerem. Nečekejte, až se skryté riziko projeví, a neváhejte se obrátit na naši kancelář. 

Díky našemu rozsáhlému portfoliu klientů umíme investory také efektivně propojovat, pokud mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady.

Naši experti na dané téma:

FAQ – Nejčastější právní dotazy k ocenění realitní společnosti

K čemu je mi právní due diligence, když si nechám udělat znalecký posudek?

Znalecký posudek je ekonomické ocenění, které stanoví tržní hodnotu nemovitosti.3 Due diligence je naproti tomu právní prověrka, která odhaluje skrytá rizika, jako jsou neplatné smlouvy, ekologická kontaminace nebo nevyřešené spory, které mohou reálnou hodnotu posudku zcela znehodnotit. Pouze kombinace obou vám poskytne úplný obraz. 

Co je "brown discount" a jak mi právníci mohou pomoci se mu vyhnout?

"Brown discount" je snížení hodnoty nemovitosti kvůli jejímu nedostatečnému ESG profilu, například kvůli energetické neefektivitě nebo zastaralému řízení. Právníci ARROWS vám pomohou s přípravou interních směrnic a správné dokumentace, která prokáže soulad s ESG standardy, čímž ochráníte svou investici před znehodnocením. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci, napište na office@arws.cz.

Proč je AML kontrola tak důležitá při koupi nemovitostní firmy?

AML (Anti-Money Laundering) kontrola je zákonná povinnost, která chrání obě strany transakce před praním špinavých peněz a financováním terorismu. Zanedbání této kontroly může vést k likvidačním pokutám, trestní odpovědnosti a zmrazení vašich finančních prostředků a majetku. 

Jaké jsou hlavní rozdíly v oceňování a transakcích v zahraničí?

Základní právní princip lex rei sitae určuje, že se transakce řídí právem země, kde se nemovitost nachází. Liší se tak pravidla pro vlastnictví, danění, typy smluv i proces registrace. Bez lokálního právního poradenství se vystavujete značným rizikům.

Může advokátní kancelář zajistit všechny potřebné prověrky?

Ano, komplexní due diligence je týmová práce. Advokátní kancelář ARROWS vám v rámci jedné služby zajistí a zkoordinuje tým odborníků (právníky, auditory, daňové poradce a znalce), aby vám poskytla ucelenou a důkladnou prověrku pod jednou střechou.