Jak přeměnit sklady, haly či jiné objekty na byty nebo kanceláře

Plánujete přeměnit starý zemědělský objekt, nevyužívaný sklad nebo průmyslovou halu na moderní kanceláře, byty či výrobní prostory? Tento článek vás provede klíčovými kroky a úskalími procesu změny užívání stavby podle nového stavebního zákona. Zjistíte, jaké dokumenty potřebujete, která povolení jsou nezbytná a jak se vyhnout vysokým pokutám a zbytečným průtahům.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Máte starou stodolu nebo sklad? Nový účel vyžaduje nové povolení

Představte si dynamickou společnost, která získá starý průmyslový areál na okraji města. Vize je jasná: moderní technologický hub s open-space kancelářemi. Původní kolaudační rozhodnutí však nemovitost definuje jako „skladovací areál“. Právě tento zdánlivě formální zápis představuje první a zásadní právní překážku na cestě k realizaci projektu.

Podle stavebního zákona lze každou budovu užívat pouze k účelu, pro který byla oficiálně schválena. Nejde o pouhou formalitu; tento princip zajišťuje, že stavba splňuje specifické technické, bezpečnostní a hygienické normy pro daný typ provozu. Změna v užívání stavby tak není jen o fyzické přestavbě, ale o komplexním právním procesu.

Zákon za změnu v užívání považuje nejen přeměnu skladu na kanceláře, ale i změny v provozním zařízení nebo ve způsobu výroby, které by mohly ohrozit životní prostředí či veřejné zdraví. Celý proces se dnes řídí novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb., který sice přináší digitalizaci a zjednodušení, ale zároveň zavádí nové požadavky a přísnější postihy.

V ARROWS se na development a realitní právo specializujeme a denně pomáháme klientům, jako jste vy, úspěšně provést jejich vize složitým povolovací procesem. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Než začnete kreslit plány: Je váš záměr v souladu s územním plánem?

Než investujete statisíce do architektonické studie, je naprosto klíčové ověřit, zda je zamýšlený nový účel v souladu s územním plánem dané obce. Tento strategický dokument závazně určuje, jaké typy činností – ať už obytné, komerční, nebo průmyslové – jsou v jednotlivých zónách povoleny.

Ignorování tohoto kroku může vést k okamžitému zamítnutí projektu stavebním úřadem, bez ohledu na kvalitu a propracovanost projektové dokumentace. Územní plán je nadřazený dokument, kterým je úřad vázán. Pro investora to znamená, že prvotní prověrka se nesmí týkat jen fyzického stavu nemovitosti, ale především jejího právního potenciálu.

Pokud váš záměr s územním plánem v souladu není, existuje možnost podat podnět na jeho změnu. Je však třeba počítat s tím, že se jedná o zdlouhavý a politicky citlivý proces, který zahrnuje jednání zastupitelstva obce a veřejná projednávání, přičemž výsledek není nikdy zaručen.

Nejste si jisti, zda váš projekt odpovídá územnímu plánu? Naši právníci pro vás připraví právní analýzu a posoudí reálnost vašeho záměru, čímž vám ušetří čas i peníze. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Proces povolení krok za krokem: Od žádosti po finální razítko

S novým stavebním zákonem se celý proces přesouvá do digitálního prostředí. Ústředním bodem pro podání žádosti a veškerou komunikaci se stává Portál stavebníka. Ačkoliv je podání v listinné podobě stále možné, budoucnost je digitální a vyžaduje specifické elektronické formáty dokumentace.

Základním dokumentem je Žádost o povolení změny v užívání stavby, jejíž formulář tvoří Přílohu č. 13 vyhlášky č. 149/2024 Sb. Žádost musí obsahovat přesnou identifikaci stavby, popis stávajícího a nového účelu užívání a odůvodnění zamýšlené změny a jejích důsledků.

K žádosti je nutné přiložit několik klíčových dokumentů:

• Dokumentace stavby: Nejedná se o jednoduchý nákres. Musí jít o formální dokumentaci, často od autorizovaného projektanta, která zobrazuje stávající stav a přehledně vyznačuje změny vyvolané novým účelem užívání. Její obsah specifikuje vyhláška č. 131/2024 Sb.
• Pasport stavby: Pokud chybí původní plány, je nutné nechat vypracovat tuto zjednodušenou dokumentaci skutečného stavu, kterou musí stavební úřad ověřit.
• Závazná stanoviska a souhlasy: Žádost musí být doplněna o stanoviska dotčených orgánů a v případě dotčení práv třetích osob i o jejich souhlasy.

Standardní lhůta pro vyřízení kompletní žádosti je 30 dní, ale u složitějších případů může být prodloužena. U jednoduchých a bezproblémových změn lze využít tzv. zrychlené řízení, kdy úřad vydá povolení jako první úkon.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Právní tipy k podání žádosti

• Co když nemám původní projektovou dokumentaci ke staré budově?
  V takovém případě je nutné nechat vypracovat zjednodušenou dokumentaci, tzv. pasport stavby, který zachycuje skutečný stav. Tento dokument musí stavební úřad ověřit. Potřebujete pomoci se zajištěním všech náležitostí? 
• Musí být dokumentace v digitální podobě?
  Ano, nový stavební zákon klade důraz na digitalizaci. Projektová dokumentace se vkládá do Evidence elektronických dokumentací přes Portál stavebníka. Nestačí prostý PDF soubor. 

Naši právníci jsou připraveni vám pomoci se správným formátem a podáním – napište na office@arws.cz.

Klíčoví hráči ve hře: Které úřady musíte přesvědčit?

Stavební úřad v procesu nerozhoduje sám. Jeho role spočívá v koordinaci a shromažďování závazných stanovisek od tzv. dotčených orgánů státní správy. Negativní stanovisko od klíčového orgánu může celý projekt zastavit, a proto je komunikace s nimi naprosto zásadní.

Mezi nejdůležitější dotčené orgány patří:

• Hasičský záchranný sbor (HZS): Přeměna skladu s nízkým rizikem na kanceláře či byty s vysokou koncentrací osob zásadně mění požadavky na požární bezpečnost. Vyžaduje to vypracování nového Požárně bezpečnostního řešení (PBŘ) od specialisty. Posuzuje se tzv.
  požární zatížení a je nutné zajistit dostatečnou požární odolnost konstrukcí a únikových cest.
• Krajská hygienická stanice (KHS): Hygienici posuzují dopady na veřejné zdraví. U přeměny průmyslové haly na byty budou řešit oslunění, hluk, ventilaci či likvidaci odpadů – tedy faktory, které byly u původního účelu irelevantní.
• Orgány životního prostředí: Nově je zavedeno Jednotné environmentální stanovisko (JES), které integruje až devět dříve samostatných povolení a stává se tak jedním z nejdůležitějších bodů celého procesu.
• Další orgány: Podle lokality a povahy projektu může být nutné získat stanovisko také od památkářů, Drážního úřadu, Úřadu pro civilní letectví a dalších.

Změna užívání často vyžaduje nákladné stavební úpravy, aby budova vyhověla zcela novému souboru technických norem. Pečlivá příprava a koordinace s odborníky je proto základem pro finanční i časovou efektivitu projektu.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesoulad s územním plánem: Váš projekt na přestavbu stodoly na penzion je v rozporu s územním plánem, který v dané lokalitě umožňuje pouze zemědělskou činnost. Stavební úřad žádost okamžitě zamítne.	Právní analýza a stanovisko: Posoudíme soulad vašeho záměru s územně plánovací dokumentací a navrhneme strategii pro další postup. Chcete znát své možnosti? Napište na office@arws.cz.
Negativní stanovisko Hasičského záchranného sboru: Nové Požárně bezpečnostní řešení (PBŘ) pro přeměnu skladu na výrobní halu nesplňuje normy pro únikové cesty a požární odolnost konstrukcí. Povolení nebude vydáno.	Zastupování u správních orgánů: Zajistíme komunikaci s dotčenými orgány a ve spolupráci s technickými experty dohlédneme na splnění všech požadavků. Potřebujete zastoupení v řízení? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neúplná nebo chybná dokumentace: K žádosti jste nedoložili ověřený pasport stavby nebo dokumentace s vyznačením změn neodpovídá zákonným požadavkům. Řízení se zastaví a nabírá měsíce zpoždění.	Příprava kompletní dokumentace: Dohlédneme na to, aby vaše žádost a všechny její přílohy byly kompletní a formálně správné, a předejdeme tak zbytečným průtahům. Chcete mít jistotu správného podání? Obraťte se na nás na office@arws.cz.
Konflikt se sousedy: Změna užívání z tiché dílny na restauraci se zahrádkou se dotýká práv sousedů (hluk, provoz), kteří s ní nesouhlasí a podávají námitky, čímž blokují celý proces.	Právní poradenství a mediace: Pomůžeme vám vyjednat souhlasy dotčených osob a připravíme podklady, které minimalizují riziko námitek a soudních sporů. Řešíte spory se sousedy? Napište nám na office@arws.cz.

Specifická úskalí: Od historických budov po mezinárodní investory

Některé projekty s sebou nesou specifické právní výzvy, které je třeba řešit s mimořádnou pečlivostí.

Pokud je vaše stavba kulturní památkou nebo se nachází v památkové zóně či rezervaci, proces se výrazně komplikuje. Do hry vstupuje orgán státní památkové péče, jehož závazné stanovisko je klíčové. Veškeré úpravy musí respektovat historickou hodnotu objektu, což často znamená přísná omezení týkající se použitých materiálů, vzhledu fasády či zásahů do konstrukcí.

Nabízí se připomenout, že proces povolení změny v užívání stavby je pro zahraniční a domácí vlastníky v zásadě stejný. Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme případy s mezinárodním prvkem na denní bázi a poskytujeme komplexní servis zahraničním klientům investujícím v ČR.

Je však třeba pamatovat na to, že kromě stavebního práva může být relevantní i zákon č. 34/2021 Sb., o prověřování zahraničních investic. Tento zákon se neuplatní na běžnou koupi nemovitosti, ale může být aktivován, pokud je investice spojena s hospodářskou činností v citlivých sektorech, jako je kritická infrastruktura, vojenský materiál nebo technologie dvojího užití.

Při samotné přestavbě je pak klíčové mít správně nastavené smlouvy s dodavateli. Více o této službě najdete na našem webu v sekci Development & stavební právo.

Když se rekolaudace nedaří: Sankce a jak se jim vyhnout

Užívání stavby v rozporu s jejím povoleným účelem je přestupkem, za který hrozí citelné sankce. Ignorovat zákonné povinnosti se rozhodně nevyplácí.

Nový stavební zákon v § 301 definuje konkrétní pokuty:

• Za užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím hrozí pokuta až 1 000 000 Kč.
• Za užívání stavby bez kolaudačního rozhodnutí tam, kde je vyžadováno, může být uložena pokuta až 400 000 Kč.

Finanční postih však není jediným rizikem. Stavební úřad má pravomoc vydat rozhodnutí, kterým užívání stavby zakáže, což může pro firmu znamenat okamžité a likvidační zastavení provozu. Judikatura Nejvyššího správního soudu sice potvrzuje, že postih by měl mířit na společensky škodlivé jednání, nikoli na drobné odchylky, ale na tento výklad se nelze spoléhat.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Užívání stavby bez povolení: Provozujete kanceláře v budově zkolaudované jako sklad. Hrozí vám pokuta až 1 000 000 Kč a okamžitý zákaz činnosti.	Zastupování ve správním řízení: Budeme vás bránit v řízení o uložení pokuty a usilovat o její minimalizaci. Zároveň zahájíme proces dodatečného povolení. Hrozí vám kontrola? Napište na office@arws.cz.
Vynucené přerušení provozu: Stavební úřad vám nařídí okamžitě ukončit provoz v nepovoleně užívané stavbě. Ztrácíte tržby a poškozujete reputaci své firmy.	Krizový právní management: Okamžitě převezmeme komunikaci s úřady a vypracujeme strategii pro co nejrychlejší obnovení provozu a legalizaci stavu. Potřebujete urgentní právní zásah? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Problémy při prodeji nebo pojištění: Nelegálně užívaná nemovitost je prakticky neprodejná, banka na ni neposkytne úvěr a pojišťovna může v případě škody odmítnout plnění.	Příprava dokumentace pro legalizaci: Připravíme veškeré podklady pro dodatečné povolení změny v užívání, čímž zhodnotíme vaši nemovitost a odstraníme právní vady. Chcete uvést svou nemovitost do souladu se zákonem? Obraťte se na nás na office@arws.cz.
Nařízení nákladných stavebních úprav: V rámci řízení o dodatečném povolení úřad nařídí nákladné úpravy (např. v oblasti požární ochrany), se kterými jste nepočítali a které ohrožují rozpočet projektu.	Právní konzultace a optimalizace: Pomůžeme vám najít právně i ekonomicky efektivní řešení, jak splnit požadavky úřadů a minimalizovat neočekávané náklady. Hledáte optimální řešení? Napište na office@arws.cz.

Na koho se můžete obrátit?

Proměňte svou vizi v realitu s právní jistotou

Změna užívání stavby je komplexní strategický projekt, který vyžaduje pečlivou přípravu, znalost územního plánování, technických předpisů a správních postupů. Nejde o pouhou formalitu, ale o proces, který může zásadně ovlivnit úspěch a návratnost vaší investice.

V ARROWS máme s podobnými projekty bohaté zkušenosti, o čemž svědčí naše portfolio více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a obchodním přístupu. Našim klientům navíc aktivně pomáháme s propojováním zajímavých investičních a obchodních příležitostí.

Ať už je vaše vize jakkoli ambiciózní, správný právní partner je klíčem k jejímu úspěšnému a bezproblémovému uskutečnění. V ARROWS jsme připraveni vás celým procesem provést. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k rekolaudaci specifických objektů

1. Jak dlouho celý proces změny užívání trvá?
   Doba se liší podle složitosti. U jednoduchých změn bez nutnosti stavebních úprav a se souhlasem všech stran může jít o 30–60 dní. U složitých projektů vyžadujících změnu územního plánu, rozsáhlá jednání s dotčenými orgány a stavební povolení se proces může protáhnout na mnoho měsíců i déle. 
2. Co je to "zrychlené řízení" a mohu ho využít?
   Zrychlené řízení je možné u změn, které se nedotýkají práv třetích osob, nevyžadují posouzení vlivu na okolí ani zkušební provoz a nemění kategorii stavby z hlediska požární bezpečnosti. Stavební úřad pak může vydat povolení jako první úkon. 
3. Musím mít souhlas sousedů, i když neprovádím žádné stavební úpravy?
   Ano, pokud změna v užívání může ovlivnit jejich práva (např. zvýšením hluku, dopravy, emisí). Pokud jsou splněny podmínky pro zrychlené řízení, je doložení souhlasu všech účastníků řízení dokonce podmínkou. 
4. Je možné změnit užívání jen části budovy?
   Ano, zákon umožňuje povolit změnu v užívání i jen části stavby. Proces je v zásadě stejný, ale dokumentace a posouzení se zaměří pouze na dotčenou část a její vazby na zbytek objektu. 
5. Co dělat, když zjistím, že nemovitost, kterou jsem koupil, je užívána v rozporu s povolením?
   Je nutné situaci co nejdříve legalizovat podáním žádosti o dodatečné povolení změny v užívání. Tím předejdete riziku vysokých pokut a zákazu užívání. Tento proces vyžaduje pečlivou přípravu podkladů. 
6. Jaký je rozdíl mezi změnou v užívání a změnou stavby?
   Změna v užívání se týká účelu a způsobu provozu. Změna stavby (nástavba, přístavba, stavební úprava) je fyzická změna objektu. Často jsou tyto procesy spojeny – pokud změna užívání vyžaduje stavební úpravy (např. probourání příček, změna fasády), řeší se v jednom spojeném řízení o povolení záměru.

Pro řešení vaší situace nás neváhejte kontaktovat na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.