Realitní kanceláře a AML: Co všechno musíte vědět o svých klientech

Realitní makléři jsou dle zákona povinnými osobami proti praní špinavých peněz. Tento článek vám přehledně vysvětlí, jaké informace o klientech musíte zjišťovat, jaké doklady požadovat a jaké sankce vám hrozí při nedodržení povinností. Najdete zde konkrétní odpovědi na otázky, které řeší realitní kanceláře každý den.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Marek Hučík", expert na dané téma.

Proč se AML zákon týká právě vás?

Realitní zprostředkovatelé jsou od roku 2021 jednoznačně označeni jako povinné osoby dle zákona č. 253/2008 Sb., o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. To znamená, že musíte aktivně přispívat k prevenci praní špinavých peněz ve svých transakcích. Úřady tomuto tématu přikládají stále větší váhu a kontroly se stupňují.

Povinnosti se vztahují na každého, kdo má živnostenské oprávnění „realitní zprostředkování“ podle zákona o realitním zprostředkování. Nestačí být jen obchodník s nemovitostmi – musíte mít přesně tuto vázanou živnost. Pokud ji nemáte a přesto zprostředkováváte nemovitosti, porušujete zákon dvakrát.

Advokátní kancelář ARROWS řeší AML problematiku pro realitní klienty denně. Máme za sebou desítky implementací interních kontrolních systémů a víme, kde se skrývají největší rizika. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Co je to identifikace klienta a kdy ji musíte provést?

Identifikace klienta je první krok, při kterém zjistíte a ověříte totožnost osoby podle průkazu totožnosti. V praxi to znamená, že si opatříte kopii občanského průkazu nebo cestovního pasu a porovnáte fotografii s osobou, která stojí před vámi.

Kontrola klienta jde hlouběji – zjišťujete původ peněz a majetku a prověřujete, zda transakce nemá znaky podezřelého obchodu. Tento rozdíl je klíčový a zaměňování těchto pojmů patří k nejčastějším chybám.

Identifikaci musíte provést vždy, když hodnota transakce přesáhne 1 000 EUR. U realitních obchodů to prakticky znamená vždy, protože i nejlevnější nemovitost přesahuje tuto částku. Povinnost se vztahuje na obě strany – jak na prodávajícího, tak na kupujícího.

FAQ – Právní tipy k identifikaci klientů

Musím identifikovat i zástupce klienta?
Ano. Pokud jedná na základě plné moci, musíte provést identifikaci i u tohoto zástupce. Stejně tak u právnických osob identifikujete konkrétní fyzické osoby, které jsou oprávněny za subjekt jednat.

Týká se AML i nájmů nemovitostí?
Identifikaci provádíte pouze u nájmů, kde měsíční nájemné přesahuje 10 000 EUR. V běžné praxi se tato hranice téměř nedostává, ale u luxusních nemovitostí nebo komerčních prostor může nastat.

Potřebujete konkrétní právní radu pro váš případ? Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Jaké doklady od klienta musíte požadovat?

Seznam dokladů není v zákoně explicitně vyjmenován, ale praxe a metodika Finančního analytického úřadu (FAÚ) jsou poměrně přesné. Musíte si opatřit:

• Platný doklad totožnosti – občanský průkaz, cestovní pas, pobytový průkaz cizince
• Doklad o zdroji majetku – výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí)
• Doklad o zdroji finančních prostředků – smlouva o úvěru, potvrzení o příjmech, daňová přiznání, darovací smlouva, rozhodnutí o výplatě podílu na zisku​

U právnických osob navíc potřebujete výpis z obchodního rejstříku a doklad o tom, kdo je oprávněn jednat za společnost. V případě svěřenských fondů jde o doklady ze svěřenského rejstříku.

Advokátní kancelář ARROWS připravuje pro realitní kanceláře kompletní seznamy požadovaných dokladů podle typu transakce a struktury klienta. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nová povinnost od února 2025: Oznámení kontaktní osoby

Od 1. února 2025 musí každá realitní kancelář oznámit FAÚ kontaktní osobu a kontaktní hodiny, ve kterých ji úřad může kontaktovat. Tato informační povinnost se týká všech povinných osob a má konkrétní formální náležitosti.

Lhůta pro splnění: Noví makléři mají 30 dnů ode dne, kdy se stanou povinnou osobou. Stávající makléři museli tuto povinnost splnit nejpozději do 3. března 2025.

Oznámení se provádí prostřednictvím formulářového systému MoneyWeb na portálu formulare.fau.gov.cz, přihlášením přes datovou schránku. Formulář obsahuje:

• Označení povinné osoby (načte se z ARES)
• Jméno kontaktní osoby, telefon, e-mail
• Kontaktní hodiny pro úřad

Nesplnění této povinnosti může být pokutováno až 10 000 000 Kč.

Tabulka rizik – Nové povinnosti od 2025

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Pokuta až 10 mil. Kč za neuvedení kontaktní osoby	Příprava a podání oznámení FAÚ včetně určení vhodné kontaktní osoby – potřebujete pomoc?
Nevhodně stanovené kontaktní hodiny – úřad vás nemůže zjistit při kontrole	Právní konzultace k nastavení kontaktních hodin v souladu s provozní dobou a požadavky FAÚ – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti?
Chyby v elektronickém podání – formulář se vrátí nebo se nepodaří odeslat	Zastupování při komunikaci s FAÚ a kontrola správnosti všech údajů – zastupování u rejstříků a regulátorů,

Jak dlouho musíte údaje uchovávat?

Identifikační údaje a veškerá dokumentace související s transakcí musí být uchovávána po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu. To platí i pro transakce, které se nakonec neuskutečnily.

Uchovávání musí být zajištěno tak, aby k dokumentům neměl přístup nikdo neoprávněný. Může být listinné nebo elektronické na trvalém nosiči dat. V elektronické podobě musíte zajistit ochranu před neoprávněným přístupem, změnou nebo zničením.

Na koho se můžete obrátit?

Advokátní kancelář ARROWS připravuje pro klienty bezpečné systémy archivace dokumentace v souladu s AML zákonem a GDPR. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Kdy musíte nahlásit podezřelý obchod?

Povinnost oznámit podezřelý obchod je jednou z nejdůležitějších povinností. Oznámení se podává Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ) bez zbytečného odkladu, nejpozději do 5 kalendářních dnů ode dne, kdy jste podezření získali.

Podezřelý obchod může mít různé podoby:

• Klient chce prodat nemovitost výrazně pod tržní cenou
• Cena je v zjevném nepoměru k majetkovým poměrům klienta
• Prostředky pocházejí ze státu s nedostatečnou AML regulací
• Klient provádí složité nebo neobvykle objemné transakce bez ekonomického důvodu​

Oznámení musí obsahovat identifikační údaje všech účastníků, podstatné okolnosti obchodu a jakékoli další relevantní informace. Máte povinnost oznámit podezření, i když transakci ukončíte – nesplnění této povinnosti se trestá pokutou až 10 mil. Kč​

FAQ – Právní tipy k podezřelým obchodům

Jak poznám, že jde o podezřelý obchod?
Zákon uvádí 15 okolností, které mohou naznačovat podezřelý obchod. Kromě výše uvedených příkladů jde například o situace, kdy klient vykonává činnosti, které mohou napomáhat zastření jeho totožnosti nebo totožnosti skutečného majitele.

Může mě klient žalovat za nahlášení?
Ne. Pokud oznámíte podezřelý obchod v dobré víře a v souladu se zákonem, jste chráněni proti jakýmkoli nárokům klienta. Toto je klíčové ustanovení, které umožňuje povinným osobám plnit si své povinnosti bez obav.

Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s posouzením rizikovosti transakce – napište na office@arws.czoffice@arws.cz.

Tabulka rizik – Podezřelé obchody a sankce

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Pokuta až 10 mil. Kč za neoznámení podezřelého obchodu	Právní konzultace k posouzení rizikovosti transakce – potřebujete právní pomoc?
Oznamovací povinnost při transakcích pod cenou	Příprava interních postupů pro rozpoznání podezřelých obchodů.
Sankce za oznámení mimo lhůtu 5 dnů	Zastupování při komunikaci s FAÚ a zajištění včasného oznámení – zastupování v licenčních a správních řízeních.

Školení zaměstnanců: Povinnost, kterou mnoho firem opomíjí

Realitní zprostředkovatelé musí zajistit proškolení zaměstnanců a spolupracujících osob nejméně jedenkrát za 12 kalendářních měsíců. Školení se týká všech, kteří se při výkonu své činnosti mohou setkat s podezřelými obchody.

Obsah školení musí zahrnovat:

• Typologie a znaky podezřelých obchodů
• Požadavky stanovené povinnou osobou pro provádění identifikace a kontroly
• Postupy při oznámení podezřelého obchodu
• Náležitosti interních kontrolních systémů​

Tato povinnost se často opomíjí, přitom její nesplnění může být sankcionováno pokutou až v řádu milionů korun. Školení musí být provedeno před zařazením zaměstnance na příslušné pracovní místo a následně pravidelně.

Advokátní kancelář ARROWS pořádá pro realitní kanceláře odborná školení včetně certifikátů. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Pro informace o školeních napište na office@arws.cz.

Jak vysoké pokuty reálně hrozí?

FAÚ uděluje pokuty v řádech milionů korun. V roce 2025 už padla pokuta 2,4 milionu Kč pro menší realitní kancelář za porušení několika AML povinností. Horní hranice pokut byla novelizací zákona zvýšena na 10 000 000 Kč.

Úřad kontroluje:

• Zda máte zavedeny vnitřní kontrolní systémy
• Zda provádíte identifikaci a kontrolu správně
• Zda uchováváte dokumentaci po celou zákonem stanovenou dobu
• Zda oznamujete podezřelé obchody včas
• Zda máte určenou kontaktní osobu a splnili jste informační povinnost​

Pokuty nejsou teoretické – FAÚ aktivně kontroluje a sankcionuje. Seriózní kanceláře si nemohou dovolit tyto povinnosti podceňovat.

Tabulka rizik – Sankce a kontroly

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Pokuta až 10 mil. Kč za systematické porušování AML	Příprava kompletního systému vnitřních kontrol a směrnic – potřebujete připravit dokumentaci? z
Kontrola FAÚ ukáže chyby v archivaci dokumentů	Právní konzultace k zavedení bezpečného archivačního systému – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti?
Zaměstnanci neprošli povinným školením	Odborná školení zaměstnanců včetně certifikátů – potřebujete právní pomoc?

Mezinárodní transakce a zvýšená opatrnost

Pokud je klientem nebo skutečným majitelem osoba ze státu, který nedostatečně uplatňuje opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti, musíte uplatnit zvýšená opatření kontroly. Stejně tak u transakcí, kde se objevují prostředky z nejasných zdrojů.

V praxi řešíme mnoho případů s mezinárodním prvkem. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme případy, kde na jedné straně stojí česká realitní kancelář a na druhé straně kupující ze zemí mimo EU. Zajišťujeme právní služby mimo Českou republiku a umíme klienty propojit s ověřenými partnery v zahraničí.

Pokud řešíte transakci s mezinárodním prvkem, spojte se s námi na office@arws.cz. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k AML pro realitní kanceláře

1. Musím kontrolovat původ peněz u každého klienta?
Ano. Kromě identifikace musíte provést kontrolu klienta, což zahrnuje zjištění původu majetku a finančních prostředků. U každé transakce musíte mít dokumentaci, která prokazuje, že jste prověřili, kde klient peníze získal. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co když klient odmítne předložit doklady?
Transakci nesmíte uskutečnit. Pokud klient odmítne poskytnout požadované doklady, musíte odmítnout zprostředkování obchodu. Jinak riskujete pokutu až 10 milionů Kč. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.​

3. Jak dlouho musím uchovávat kopie dokladů?
Dokumentaci musíte uchovávat po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo ukončení obchodního vztahu. Tato povinnost platí i pro transakce, které se nakonec neuskutečnily. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

4. Může mě FAÚ kontrolovat i bez předchozího oznámení?
Ano. FAÚ může provést kontrolu kdykoli, a to i bez předchozího upozornění. Kontrolní řád jim dává široké pravomoci. Proto je klíčové mít vše připraveno a v pořádku trvale. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Musím mít povinně školení i pro externí spolupracovníky?
Ano. Školení se týká všech osob, které se při výkonu své činnosti mohou setkat s podezřelými obchody, včetně externích spolupracovníků. Školení musí být alespoň jednou ročně a před zařazením na pracovní místo. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

6. Co když zjistím, že jsem v minulosti porušil AML zákon?
Neprodleně se obraťte na právníka. Advokátní kancelář ARROWS vám může pomoci s posouzením situace, přípravou nápravných opatření a komunikací s FAÚ. Čím dříve problém aktivně řešíte, tím lépe. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Proč svěřit AML agendu advokátní kanceláři ARROWS

AML problematika je v praxi mnohem složitější, než se na první pohled zdá. Všechny kroky, které vypadají jednoduše, mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika, která laik často nevidí. Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb.

Jednotlivé povinnosti se vzájemně prolínají a vyžadují systémové řešení. Od určení kontaktní osoby, přes identifikaci a kontrolu klientů, až po oznamování podezřelých obchodů a archivaci – každý krok musí být proveden precizně. ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč, což pro klienta znamená maximální bezpečí.

Běžně jsme partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady.

Pokud nechcete riskovat chyby, škody nebo pokuty, celou věc bezpečně přenechte ARROWS – stačí kontaktovat kancelář na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.